兩年加息8次 幾嚇人！

高盛日前指出，市場現時明顯低估美國加息步伐，指當地失業率回落及預期特朗普上場後會增加基建投資、增加通脹壓力，料儲局明年將加快加息速度至3次，2018年加息4次。 高盛：美加息步伐 市場低估 若下月可能加息一次，那總計變成兩年8次加息。去年底加息後，持續加息的步伐未有出現，加息周期未有形成，加息這個可能影響樓市的因素，很快被市場消化、遺忘，這次對美息走勢的預測，包括上升力度及速度，現階段評估均較過去預測的兇猛，過去1年幾乎被遺忘的因素——加息周期，應重新列入考量。 附表1是按揭貸款100萬元，分20年，每月供款的變化，每增加0.25厘，每月供款大約增加百分之二多一點點，以2厘升至3厘計算，每月供款大約增加一成、升至4厘，相對2厘的每月供款，月供上升約兩成。 目前P減按揭，利息大約是2.15厘，假設加息8次，每次0.25厘計算，大約是加至4.15厘左右水平。100萬元借20年，2厘月供差距約為1,000元。 至於H按，中原按揭早前一篇分析提到，近年大部分H按均設以P按市場息率為基準之封頂息率，倘若拆息上升，H按息觸及封頂息率，H按用家便可轉以P按息率供款，P不加的情況下，以最近H按實際息率低至1.72厘計，與P按息2.15厘之息差僅約0.43厘。所以，若拆息升，市場大量H按會轉為P按利率水平供款。 明年下半年 利率或超回報率 另一點要留意的是，由於樓價急速反彈，差餉物業估價署數字，A至E類不同大小的單位，回報率正處於歷史低點，其中C類中型單位（753至1,075平方呎），回報率在9月打破歷史低位，見2.5%，各類單位的回報率則由2.1%至2.9%不等。換言之，如果回報率未有大變化，利率又一如市場預期持續上升，明年下半年，利率便有機會超過回報率，對買樓出租投資者，同樣是一個值得留意的訊號。 去年底曾談到利率與樓價話題，今年繼續適用。附表2計算其關係。假設買入一個300萬元單位，3成首期90萬元、貸款210萬元、承造20年按揭，每月供款額是10,624元，這個月供是準買家的死線，倘若加息，買家便只能轉買較便宜的單位遷就，或全力向心儀單位壓價。 若加息1厘，準買家只能應付相同供款的情況下，購買力將下降8.3%，亦即只能買入275萬元物業，同樣的7成按揭，月供維持在10,676元左右，與2%利息時相若。如果加至4%，能購買的單位樓價將減至250萬元，與300萬元比較，可負擔樓價減少16.7%。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論