商廈供應 主宰東九

未來供應是商業區租金及售價起跌的關鍵，雖然東九龍漸獲知名金融機構重視，惟未來供應甚多，租金有下跌壓力，是否反映昨日啟德商業地，以接近估值下限成交有關？ 利福國際以73.9億元投得東九龍商業地，樓面地價每方呎6,733元，貼近市場估值下限。啟德所在的東九龍區，經過近年發展後，無疑漸成大型商業區，仲量聯行最近公布新一期《香港物業市場綜述》報告提到，九龍灣高銀金融國際中心落成後，為區內增加602,400平方呎寫字樓樓面，令該區甲級寫字樓總存量增至1,540萬平方呎，僅次於中環。事實上，隨着東九龍一幢又一幢全新商廈落成，該區面貌大為不同，除了傳統工廈外，區內質素高的商廈相繼出現，令商業氣氛提升，亦愈來愈多大型機構進駐東九龍。 大型機構落戶東九 近年落戶東九龍的大型機構，名字愈來愈具名氣，去年已有宏利保險及花旗銀行購入大樓面，最近領展旗下觀塘海濱道77號商廈，獲摩根大通承租多層，涉及22.5萬平方呎，屬近年東九龍最大手商廈租務。是次成交，亦是東九龍首次出現投資銀行的名字，雖然摩通只是把九龍區後勤部門搬至該廈，總部仍是設於中環，但仍反映對東九龍商業區有一定認同。 不過，從近期一宗大額成交，可見區內商廈價格有點停滯不前。太古地產（01972）以65.28億元，沽出九龍灣宏照道與臨利街交界商廈地皮，成為九龍區歷來最大額商廈買賣。物業樓高25層，總樓面555,030平方呎，以65.28億元成交，呎價約1.17萬元。業內人士透露，年初太地已有放售該物業，叫價約80億元，呎價約1.4萬元，如今以低兩成價沽出，呎價約1.17萬元，以一幢全新物業計，呎價略低於同區，實在有點意料不到。 2013年太古地產以26.38億奪得有關九龍灣商用地，中標價勝預期，每呎樓面地價4,753元，是集團首次投資東九龍。太古是本港發展商中數一數二的商廈專家，打造太古坊之成功是有目共睹，當日投資九龍灣商貿地，業界普遍認為太古有意在東九龍大展拳腳，打造新商業王國。怎料現把區內唯一物業售出，似乎長線投資興趣不算太大。 有業界人士認為，此舉動某程度上反映未來東九龍商廈供應多，租金升幅有難度。據萊坊數據顯示，2016至2019年，每年甲廈新供應分別為190萬、230萬、130萬及173萬平方呎，而9成樓面來自九龍，東九龍佔當中大部分新供應。 租金要升並不容易 由今年起，分別有高銀項目（60萬呎）、新地及王氏項目（39萬呎）、太古剛售出項目（55萬呎）、楓樹基金項目（66萬呎）以及領展項目（88萬呎）等，單計以上數個大項目，已達300萬呎樓面。供應過多，招租時難免要以較相宜租金吸客，因此租金必須在一個有競爭力的水平，換言之，租金要升不容易。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論