2016-11-23
經濟日報
11月初政府再度向樓市加辣，資金一窩蜂轉投車位市場，盲搶車位的現象又再浮現。唐榮並不是刻意向市場潑冷水，事實是近期拆售的車位，價格甚貴，投資者風險極高。
過去數年炒燶車位的個案比比皆是，尤記得2012年10月份，政府推出雙辣招遏抑住宅炒風，投資者於是盲目把資金調去炒車位，多個發展商借勢大舉拆售車位，當年11月份市場錄得約3,000宗車位成交。當中不乏大手掃貨個案，例如一名在九龍站持有多個豪宅單位的投資者，一口氣購入深井豪景花園30個車位，每車位售價介乎35萬至36萬元，涉資逾1,000萬元。
部分屋苑 車位需求極低
可是，當年成功短炒獲利離場的個案極少，「坐艇」、撻訂或蝕讓的個案則不計其數。損失最慘重的要算上水奕翠園的投資者，當年以近1,200萬元購入50個車位。及後不斷減價求售仍未成功脫手，一直至2015年4月才售出部分，而且售價比購入價下跌40%。即使投資者有實力可以長期持有投資，但由於不少屋苑的車位需求極低，租務市場根本不成熟，當年不少業主要以月租500至800元的低價出租，甚至有業主把私家車車位租予電單車使用。
其實，投資車位雖然涉及銀碼相對住宅細，但是投資學問並不比住宅少，以上述奕翠園為例，屋苑共有548個住宅單位，但車位總數則達822個，比例為1：1.5，即使所有業主都駕車出入，仍有274個車位無人租，炒賣價值並不高。
倘只准住客用 客源局限
除了供求比例外，另一個要留意是，大廈公契有沒有列明車位使用條款，不少屋苑車位只限本屋苑住客使用，這類車位客源相對局限，投資價值較低。
另外，近年不少大型投資者加入炒賣車位，低價購入大批車位，然後高價拆售圖利，以沙田河畔花園為例，投資者去年9月以9,450萬元，購入約127個私家車位及14個貨車車位，私家車車位每個約63萬元；本月初拆售，私家車車位每個售價80萬至168萬元，較去年購入價倍升，但銀行估價僅約80萬至90萬元。加上銀行現時對車位按揭成數僅得4成，即是說貸款額得36萬元，投資者要動用84萬元去投資，資金成本甚重。
實質回報 不比住宅理想
其次，現時車位的租金回報並不甚理想，以河畔花園為例，現時月租約2,000元，售價約110萬元，租金回報約2.2厘，但是車位按揭利率一般約為2.75厘，實質回報並不比住宅理想，投資者實在有必要平衡風險。
還是那一句，大家容易看到投資贏家，這個大手買入、那個分拆獲利，數年前炒賣車位曾經盛極一時，發展商亦樂於適時出貨，大舉獲利。事隔幾年，重創的、長期丟空的、超低回報的，又有誰告訴你？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論