2017-05-24
經濟日報
金管局上周五推出第8輪逆周期措施後，二手樓市即時受影響，10大屋苑有6個零成交。反而一手新盤則繼續旺場，多個新盤示範單位人山人海十分熱鬧。
新盤旺場 按揭成數達9成
金管局自2009年推出逆周期措施以來，一手新盤提供的種種按揭優惠，已經成為投資者或首置客首選。其實金管局收緊按揭初期，新盤一般提供20%至25%的二按貸款，到今時今日，新盤的高成數按揭產品愈來愈五花八門，以吸引不同買家的財務安排。最受置業人士歡迎的要算由發展商相關連的財務機構提供的高成數一按，特點是毋須壓力測試，個別甚至毋須入息證明，審批十分容易。
現時新盤提供按揭成數最高達9成，例如恒地（00012）旗下兩個新盤包括古洞北高爾夫．御苑及西營盤翰林峰均設有9成按揭方案，即投資者購買一個1,000萬樓價的單位，首期支出僅100萬元（二手市場首期要600萬元）。而高爾夫．御苑的首期付款又有特別靈活安排，買家支付樓價5%訂金後，另外5%則分半年內支付，進一步減低置業人士財務壓力。
財務公司借貸 金管局難監管
若置業人士不用借足9成，發展商提供的優惠相對較多。例如筲箕灣香島，發展商提供85%一按，1,000萬樓價首期只需150萬元，最長分20年供，而且首3年可以免息免供，第4年利息為2.75厘，第5年開始利率則上升至5厘。從數字上算，無論2.75厘或5厘均比銀行正常的2.15厘為高，但是若投資者以高成數按揭購買二手樓，可能要向財務公司承借二按，利率往往逾10厘。
雖然金管局今年4月時曾表示，該局對發展商向買家提供較高成數按揭的風險表示關注，可能會要求銀行採取額外的措施來管理風險。但是現時不少發展商透過旗下財務機構向置業者借貸，這類財務機構並不受金管局監管，即使金管局4月份公開表示關注後，多個全新開售的新盤照常推出高成數按揭產品吸客。
成本轉嫁買家 間接推高樓價
根據中原地產一項研究報告指出，新盤一手買家第一按揭市場，財務公司的市場佔有率有上升趨勢。今年落成的新盤，由財務公司承造一按的有821宗，佔整體的15.5%，是近幾年最高的數值。預期金管局持續收緊樓按審批，令小量買家轉投財務公司，以獲較寬鬆的按揭條件。
市場預期，金管局頻頻出招收緊按揭成數的影響下，未來半年新盤會搶走大部分客源，而發展商不會免費提供各種按揭優惠，只會將成本轉嫁置業人士身上，間接推高樓價。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論