2017-05-23
經濟日報
4月12日，港府出招，收緊「一約多伙」的避稅安排，規定只有首置客以一份合約購入一個住宅單位才豁免辣招稅。
5月12日，金管局出兩招，收緊銀行對發展商融資貸款，包括地皮成本貸款上限由5成降至4成、建築費借貸上限由10成下調至8成。
5月19日，金管局推3招調控樓市，收緊按揭，包括多項按揭貸款的按揭成數下調1成；外來人的供款比率上限下調10個百分點；同時調高銀行評估新造住宅按揭的風險權重下限至25%。
5年前出招 二手成交量大減
如果連去年11月調升雙倍印花稅至15%的規定，港府在半年內可說高頻出手，尤其是近月樓價升勢日趨凌厲之時。
就在上周五已經不知是第幾輪逆周期措施之前，港府亦曾在2012及2013年間高頻率地出招遏抑樓市，當時一度使樓價橫行微跌，成交量大幅縮減。
2012年9月曾推出多個按揭物業借款人入息比率上限下調至4成。樓價升勢未止！
2012年10月再調高額外印花稅的時限及稅率，由2年加至3年、其間稅率由5至20%不等。另外，亦推出買家印花稅。仍然無法遏止樓價！
2013年2月推出雙倍印花稅，按揭壓力測試調高至加3厘的水平。
換言之，當時半年之內，港府及金管局連番出招遏樓價。
翻查資料，初期的效用不大，2012年出招後，單月成交量變化似乎不大，10月6,450宗跌至11月5,969宗，跌幅只有7%。不過，若延展至前後半年來看，辣招威力還是存在，二手成交量由前6個月的6,025宗，減至4,113宗，跌幅32%。但當辣招疊加至2013年2月，成交量回落的情況相當明顯，由2月的二手成交由5,110宗跌至3月的3,439宗，減幅33%。二手成交量同樣跌至新低台階。
樓價方面，可以說壓下強勁的升幅，在2013年多項辣招累加前，2013年2月較1月的單月升幅曾高達3.2%，歷時一年時間，樓價的累積升幅均壓制在約2%之內，差餉物業估價署顯示，2013年2月樓價指數240點，至2014年3月243.7點，累計升幅只有1.5%，及後樓價又再不斷攀升。
當然兩次連番出手的辣度有頗大差異，很明顯，2012及2013年的招數要強勁得多，新稅種又有收緊按揭。至於近日的連番出招，有修補漏洞、也有針對性收緊按揭，效果如何？
辣招見效否 要待新盤銷售完
根據地產代理資料顯示，過去周末周日10大屋苑中，錄6宗買賣，按周多1宗，暫時偏向低成交量徘徊。不過，鰂魚涌康怡花園、荔枝角美孚新邨等6個屋苑未錄成交。相反，細價樓影響相對小，沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，分別錄得兩宗成交，合共4宗佔整體成交量逾6成。
不過，二手成交量減少，是辣招有效？還是只屬新盤搶客的後果？估計要待這一輪新盤銷售完結才明朗，能否如2013年經高頻出招後達到壓制樓價升幅的效果？還是要更多更強辣招？那就多留意未來一個月二手成交量及創新高價的成交會否開始減少，才能作判斷。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論