樓價高位橫行 政府仍需下苦功

去年息口保持低企，一手市場持續暢旺，同時刺激二手市場交投氣氛逐步升溫，全年總成交宗數分別錄得約1.67萬宗及3.79萬宗。 另交投轉旺亦帶動樓價同步攀升，當中首11個月的私樓售價指數累積升幅達7.6%，更在11月份突破歷史新高。 政府因此以投資需求仍然主導樓市為由，在11月初調高從價印花稅令樓市即時冷卻，12月的二手市場交投按月下跌約32%。由於辣招扭曲二手市場的運作，成功遏抑交投量但樓價仍在高位橫行。不過市場資金依然充裕，發展商於是重新部署及趁勢推盤盡吸市場的購買力。如荃灣柏傲灣為近期首個開售首批單位迅即沽清的大型項目，反映新盤受到市場積極追捧。 去年第三季樓市交投逐步趨旺而樓價穩升，主因包括人民幣不斷貶值令不少內地客選擇將大量資金投入本地住宅市場，加上低息環境持續，本地市場剛性需求強勁以及新供應尚未到位等；在有利條件下更凸顯樓房作為商品的投資價值，吸引用家及實力投資者以投資商品心態入市。但政府以單一提高印花稅率措施冀以增加交易成本，反而扭曲市場正常運作。 增閒置稅 以釋放供應 針對目前二手物業的流通量受到遏抑，政府應考慮引入閒置稅以釋放供應。與此同時，需修訂額外印花稅（SSD）條款令稅項只適用於首次置業及換樓人士，避免出現由此類人士所衍生的炒賣活動。由於此稅項跟從價印花稅基本上重疊，沉重的稅項直接箝制二手市場的買賣活動。此兩項建議的措施可望逐步增加二手市場的供應，有助平衡一、二手物業的供應比例。 事實上，除辣招外政府的其他政策亦是間接支持樓價高企的成因之一。近年新盤的售價除反映地價昂貴外，本地工資及建築物資價格亦見升，加上一手住宅物業銷售條例監管下，樓書資料需大量編印的成本，高昂代理佣金等等，以及發展商所提供的稅務及按揭優惠等成本促使發展商不得不直接將成本轉嫁予買家。有見及此，政府可考慮下列建議，包括有限度輸入外勞，降低補地價金額及加快審批等程序去降低發展商成本亦可加快增加新供應，期望可令樓價逐步回調至合理水平。 撰文: 許偉國 韋堅信測量師行物業發展及投資董事 欄名: 專家論市