2016-11-21
明報
【明報專訊】新樓愈建愈細，港人愈住愈窘，肯定是港人感洩氣的其中一個主因。有報道指「香港人均住房面積僅16平方米，為全亞洲乃至世界人均居住面積最小的城市，超過一半的私人住宅面積小於50平方米，甚至還有20萬人居住在『殺房』，人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監獄囚倉的人均標準高27%」。
新樓愈建愈細，一個原因是近年細樓呎價升幅最大。發展商謀取最大利潤，自然傾向多建細樓。此外，政府要交數，覓地既難，便鼓勵發展商多建單位，以達到全年建屋目標。最後，金管局指定置業人士若購入按揭保險，價值400萬或以下住宅物業最多可借九成。
筆者多篇評論指出：細樓呎價升幅最大事非尋常。香港多年來都是面積較大的樓升幅較大。但自額外印花稅推出後，細樓呎價升幅最為顯著，明顯有追落後之勢。原因是自置居所業主換樓意欲大減。一旦換樓，若三年內要賣出，不論是否賺錢或蝕讓，都要付額外印花稅。額印推出後，樓市交投大瀉，二手樓放盤大減，印證了這個理論。
刺激交投 鼓勵市民換樓
後來特區政府為換樓客提供特殊安排。若買入新樓後6個月內把原住物業沽出，即可免付額印。措施有效地刺激交投。由於原住單位升值幅度比優質單位大，近期換樓客確是增加了。最近政府加辣，但不會影響換樓客，估計對換樓活動不致影響太大。
換樓活動其實是港人改善居住環境最重要的手段。換樓客騰出的單位為首次置業人士提供多一個選擇。
然而，筆者認為：政府可讓自住物業完全豁免額印。此舉讓購入物業自住的人士少了後顧之憂。若突然有需要賣樓，亦毋須繳付額印。讓自住物業完全豁免額印不會損害原來額印在「需求管理」上的效用，更會提升二手樓的供應。有業主或會見買家願付的價錢吸引，先行賣樓，然後再靜候機會買入心頭好。如果自住物業不獲豁免額印，而單位購入後仍未過三年，業主可能想等到毋須繳額印才轉售。
可見，索性讓自住物業完全豁免額印不會刺激樓價，但會刺激交投和換樓，讓港人多一個機會改善居住環境。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]