2017-02-13
經濟日報
私樓落成量對樓市存在一定影響，今日再談。
政府花了九牛二虎之力覓地、推地，但去年私樓落成量仍然只得1.46萬伙，距離政府預測落成量或者供應目標1.8萬伙，仍然有2成差距。到底是甚麼原因，令落成量要達標變這麼近那麼遠？
去年政府公布私樓落成量預測後，唐榮撰文說到過往政府預測傾向樂觀，實質落成量較預測低出19%，當時就曾這樣說：「如果根據過去平均值，以2016年最新預測落成量為18,200伙計算，若實際落成較預測少19%，今年實際落成量將減至14,742伙」。
或涉大型項目延後落成
不幸被唐榮言中的是，2016年全年私樓落成量最終只有14,595伙，與預測落成量相差3,608伙或19.8%，大致符合當時「打八折」的預期，對照過去10年預測及實際落成量的差距，最多相差51%、最少相差4%，今次算是中規中矩。
私樓入伙前雖然往往已經預售樓花，但落成量仍然有實際意義，因為入伙才是單位真正投放到私人住宅市場中，除了滿足自用或出租需要外，換樓的業主亦要等新樓入伙後，才將原本居住的舊樓單住放售。
到底為甚麼落成量往往不達標？負責編制預測的差估署近幾年都無舉行記者會，無法現身說法解釋箇中原因，不過根據該署過往解釋，一般與大型住宅項目延後至下一年落成所致，亦有可能與天氣和發展商的商業決定有關。
若果以去年入伙的大型項目發展周期為例，期內規模最大的項目為東涌東環1期及2期，合共涉2,339伙，翻查資料，地皮早在2011年9月批出，距離去年5月入伙，發展周期共4年8個月，較業界過往提及的3至4年略長。
其餘幾個單位數目介乎300至900伙的將軍澳中型項目，由批地至入伙，則仍然能夠維持在4年左右的時間。
情況是否大型項目的發展周期有延長趨勢？有發展商就解釋除了因為近年建築工人短缺，政府所推出的地皮愈來愈多「生地」，批地條例加入不少斜坡、環境評估，要重重闖關，亦增加發展所需的時間，變相延遲了大型項目的入伙。
至於發展商的商業決定方面，其實從各類型單位的入伙進度亦可見一斑。例如，近年最熱賣、面積最細的A類單位（實用面積430平方呎以下），去年有3,937伙落成，數目雖然較預測的4,738伙減少17%，屬於2003年後、13年新高，情況尚算理想。
辣招打擊 中型戶減慢建？
另一邊廂，中型的C類單位（面積介乎753至1,075平方呎）情況就不太樂觀，全年只有1,413伙落成，較預測差距37%，數目亦是近4年最少，是否「辣招」打壓下換樓市場收縮，中型單位銷情受挑戰，導致發展商減慢，甚至減少興建這類單位所致？
記得去年唐榮還寫到：「2017年的預測落成量為17,930伙，如果屆時實際落成量少19%，明年落成單位約為14,523伙」，但願不會再次言中！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論