2016-11-19
明報
【明報專訊】中原城市領先指數CCL最新報143.95點，按周升0.33%，距離歷史高位僅差2.02%，不過計算有關指數涉及的成交，當中有逾八成的交易是在10月24日至10月30日簽臨時買賣合約，未及反映政府兩周前公布新辣招對樓巿造成的影響。至於中原每周向前線經紀進行調查得出的中原經紀人指數CSI，卻由新辣招公布前高達80以上水平，在最近兩周急插至46.2和48.44 （圖1），中原最初推出指數時說CSI極具參考性和前瞻意義，並指若CSI維持在50以下水平，代表樓巿轉勢向下。
事實上，雖然政府公布新辣招後仍續有零星新高成交個案，但樓巿交投卻實在出現萎縮，中原昨天便公布十大屋苑本周末預約睇樓量繼上星期急挫逾13%後，本周末仍未能反彈而續跌0.9%，至於樓價指數會否稍後轉跌，尚待觀察。不過，新辣招前啟德一幅住宅地皮由中資中航集團以每呎樓面地價超過1.3萬元的「癲價」投得，上周五截標而本周開標的觀塘一幅位置不俗的地皮，每呎成交價僅7000餘元，雖然兩幅地皮難作百分百比較，但有關差距也令人感到巿况可能出了變化，而太古城也開始出現撻訂個案，會否也有特別的意義？
除了新辣招外，巿場一些變化也值得留意。自上周美國總統選舉特朗普當選後，雖然美國股巿道指稍為震盪後便創出新高，但港股恒指卻連日受壓，就連深港通快開通的消息也未見可以冲喜，而近年恒指與中原樓價指數的變化頗見相關性，如恒指連22,000點不保而急挫，便令人聯想之後樓價也會向下走？
港拆息按揭業主 近月已多付利息
此外，聯儲局主席耶倫周四暗示美國聯儲局12月加息的機會極高，姑不論會否再來一次「狼來了」，美國10年期債息短短數天內已急升接近半厘，而美國的1個月拆息，也已升至0.55厘的高位。自香港採用聯繫匯率後，美息變動往往是港息的領先指標，香港的1個月拆息也升至約0.37厘，較數月前的約0.2厘高了約70%（圖2）。大家要知道，近年新做按揭往往八成以上的業主都是採用拆息按揭，所以不用到12月聯儲局議息之前，採用拆息按揭的業主，已先每月多付至少數百元的供樓利息和支出！
近期美國債息急升，可能有不同的原因造成，向好的方面想，是美國經濟好轉，因此有條件加息，也有分析指是因為特朗普上台，他的政綱是大搞基建和發債融資，因此預期通脹升溫，金融巿場更創出新名詞「TRUMPFLATION」，如此債息自然升，並因此令到美元出現強勁升浪。
美元強人幣弱 恐成惡性循環
說到美元急升，其中一個原因是美息上升，自然添加美元的上升動力。還有一種說法，是人民幣近期大跌，人民銀行為免人民幣跌得過快以至崩潰，便要拋售包括美債等外儲資產來托人民幣，但拋售美債，又會令美息升得更急，持有人民幣的吸引力也會削弱，這樣人行又要拋售更多美債，於是美息更升而人民幣更弱，造成了惡成循環……
而巿場又有另一種說法，乃是特朗普說會減低利得稅吸引大公司回流美國，筆者便有基金朋友說這會造成全球資金流向美國，會不利香港和新興巿場。另一種更恐怖的說法，則是意大利下月公投，隨時會搞出真脫歐的大頭佛，所以歐洲資金「先走為敬」，先走去美國避險，美元升勢因此一發不可收拾。
雖說最近人民幣大跌，連「保七」也危危乎，以至部分內地人將資金撤來香港買樓。不過，原來香港銀行結餘，已由高峰的4200億元銳減至2600億元（圖3），固然是金管局發行票據吸走游資所造成，但也要小心北水可來也可去，如香港一旦出現撤資，利率可以升得很快。
美元升港元跟升 港息難保持不變
美匯指數已升穿101水平而創出13年多的高位，若單以技術分析而言，量度升幅可升至120至125水平，回想1997年亞洲金融風暴時，香港經濟和股樓飽受摧殘，一個重要原因便是鄰近國家匯率大跌而港元因聯匯而跌不了，現在人民幣大跌，美元急升，美息也急漲，港元要跟隨攀升，港息料也難保持不變，但樓價卻已遠高於1997年的水平……
[陸振球 樓市解碼]