2017-05-22
經濟日報
早前港府公布今年首季香港經濟增長情況，少不免談到物業市場，有關報告提到：
住宅物業市場在第一季再度轉趨活躍，成交量由1月的低位逐步回升，盡管整季而言仍較上一季少22%。2016年12月至2017年3月期間，住宅物業價格上升4%。樓價亦持續上升，今年3月的樓價，較去年12月上升4%，更較1997年高峰超出85%；按月樓價升幅亦加快，由1月的0.7%，升至3月的2.1%。
首季供款負擔率 惡化至66%
市民的置業供款負擔比率，由去年第四季63%，按季再升3個百分點，進一步惡化至約66%（1996至2015年期間的長期平均水平為46%）。假如利率上升3個百分點至較正常水平，該比率更會急升至86%。
政府計算的置業供款負擔比率，是以實用面積45平方米（約484平方呎）單位的按揭供款，並假設按揭成數為7成及供款年期20年，除以住戶入息中位數計算。
唐榮嘗試推敲具體數字，今年首季居於私樓家庭住戶入息中位數約為35,000元，依港府假設66%收入作為供樓，即平均約以23,100元供樓，利用按揭計算機（http://ps.hket.com/web/mortgage/calculator）推算，樓價約為645萬，七成按揭貸款為451.5萬、20年供款、利率2.1厘計算，每月供款23,055元，應該大約是政府評估現時一個484平方呎單位的樓價水平，換言之，這類小型單位平均呎價高達13,326元左右。這組數據沒有計算現時各項按揭辣招的審批要求。
樓價利息升幅 市民薪金難追
附圖是置業供款負擔比率96年至今變化，1997年爆煲前高位達93%，套用今日家庭月入35,000元，亦即每月以32,550元供樓。若依這個月入計算，利息及樓價的變化，如何把置業供款負擔比率推升至93%。
利息升至6%
假設維持645萬元不變，貸款451.5萬元、20年供款、利率升至6厘，月供32,347元，接近私樓家庭月入93%水平。換言之利息由上文計算的2.1厘上升，大約加4厘，便達1997年爆煲前的供款負擔超高比率。
樓價升至900萬元
另一個假設是樓價持續上升，今時是645萬元，七成按揭、20年供款及2.1厘利息不變，樓價升至900萬元，貸款額630萬元，月供便升至32,170元，同樣相當接近當年爆煲比率。900萬元代表從現水平上升4成便到達，484平方呎單位，呎價將達18,595元。
如果樓價利息一齊上升？
這種組合很多，亦可能未來兩三年內面對的問題。假設樓價由645萬元升至760萬元，亦即現水平只要再上升18%，而利率由2.1厘升至4.1厘，代表加息2厘，20年及七成按揭，每月供款是32,519元，35,000元月入計算便達到93%置業供款比率水平。
當然，一眾香港市民的薪金增長，能夠壓低有關的比率水平，舉例若私樓家庭月入由35,000加薪至38,500元，升幅1成，23,100元供樓，負擔比率將由66%回落至60%，不過，今時今日，加1成人工，可不容易！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論