2016-11-17
明報
【明報專訊】港府本月初公布全面提高住宅物業交易的印花稅率至15%，僅首次置業的本港永久居民可豁免，近日一二手住宅成交隨即大減。香港大學房地產及建設系講座教授兼系主任鄒廣榮接受訪問時分析，上述新一輪需求管理措施，可望減少投資者參與住宅市場，惟由於息口低企及供應不足兩大關鍵因素不變，在剛性需求支持下，他相信樓價將在高位整固。
明報記者 葉創成
港府早前宣布將印花稅調高至15%後，影響投資者入市意欲，一、二手成交近日轉弱，例如剛過去的周末10大屋苑合計僅30宗成交。鄒廣榮分析，港府是次為樓市加辣，其實只是將2013年2月推出、適用於住宅的雙倍印花稅（DSD）劃一調高至15%，增加投資者的買賣成本，惟在用家的剛性需求支持下，料樓價略為整固便有支持：「是次調高印花稅，只是針對手上已持有物業想再買多一層物業的投資者，對首次置業的用家基本上無影響。雖然政府指過去幾個月支付DSD的個案增長很快，但市場其實仍是用家主導，只不過投資者出價較用家進取而已。我估計即使加辣令投資者卻步，用家的購買力仍然存在，足以支持樓價略為整固便有支持。」
特朗普難推貿易保護措施
鄒廣榮認為，從需求層面看，本港低息環境持久，是支持剛性需求湧現的重要因素：「2008年金融海嘯後，美國聯儲局曾將基準利率降至零，由於本港實施聯繫匯率，息口亦跟隨下跌，目前按揭利率低於2厘，與租樓差不多。這樣的話，租樓即是幫業主交租，租完之後無咗層樓；作為比較，供樓一段時間後，層樓便屬你所有了，所以供得起就唔怕買啦，很多用家是抱着這種心態決定上車，形成強大的剛性需求。」
過去8年因應息口低企、供平過租而決定買樓的用家，其物業絕大部分料已升值，屬於物業市場贏家。不過，最新出現的變數是，共和黨特朗普上周勝出美國總統大選，市場憂慮美國與中國等貿易伙伴將大打貿易戰，不能再大幅入口廉價貨品，當地通脹料因此飈升，美國10年期國債孽息率近日破位而上，若此一趨勢持續，意味聯儲局加息步伐亦會加快，屆時港息料跟隨上調。
鄒廣榮指出，假若本港息口大幅飈升，樓市剛性需求便會明顯轉弱，但他相信短期出現此一情境的機會不大，「我覺得特朗普上場對美國息口不會有太大影響，因為後者始終是以美國經濟擴張步伐，尤其是失業率為主要考慮，而且亦要取決於全球其他主要國家的情况。目前歐洲、日本及中國央行都在放水，短期內不會加息，若聯儲局大幅加息令美元進一步轉強，對貿易競爭力影響負面，美國豈非好蝕底！有些觀點認為，美國若轉行保護主義，閘住其他國家的貨品入口，便不用擔心加息及強美元，我不認同；特朗普代表的共和黨，向來都是親商界的，要大規模落實保護主義政策有很大難度。我覺得要多觀察多幾日美國長債息率是否真的能夠持續上升，我相信美國及本港的息口回升速度未必如市場預期般快，這對本港樓價屬正面。」
供應持續性存疑 樓價難回落
從供應層面出發，雖然根據運輸及房屋局最新公布的一手私樓供應數字，截至9月份，未來3至4年潛在供應量為9.3萬伙，屬近年高位。不過，鄒廣榮認為，即使這些供應可如期兌現，市民仍看不到供應有可持續性，故入市買樓的意欲不減，「政府過去幾年見縫插針搵地，已將大部分可發展的土地都拿出來才有不足10萬伙供應，後續的供應怎樣呢？大家看唔到呀。目前看來，港府不論填海或發展新界新市鎮均面對很多阻力，要新增土地並不容易，這是結構性的問題。若港府不能夠給予市民信心其長遠如何增加土地供應的話，樓價便仍然會有上升壓力」。
綜合上述分析，鄒廣榮強調，市民若有自住需要，並且已儲夠四成首期，向銀行借六成按揭後每月供款佔家庭收入比率低於五成，目前仍可把握樓市的整固期上車。
他又教路，若符合上述條件，可在二手市場物色心水盤，不一定要向發展商買新盤，尤其未來幾年迷你新盤供應湧現，升值潛力亦較低。
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