2017-05-20
星島日報
金融管理局一星期內兩度出招為地價和樓價降溫，上星期五收緊銀行貸款給發展商買地指引，昨日又進一步收緊銀行貸款給小業主買樓的條件，首當其衝的是投資客和內地客。樓價或將因此橫行一段時期，測試市場承接力，中期還要看聯邦儲備局透過加息，以及收縮資產負債表收緊銀根的步伐。
本港地價持續高企，樓價迭創新高，差餉物業估價署的最新數據顯示，今年三月份住宅單位價格指數，比二月份升百分之二，去到三一九點八的歷史新高，已經連續五個月破頂，更是連升十二個月，累積升幅達百分之十七點八，當中以中小型單位升幅最大。至於較能夠反映實際居住需求的租金指數，亦連升四個月，同創一七七點一的歷史新高。
政府在去年十一月大增購買第二套房以上者和境外人士的樓宇交易印花稅，不過「加辣」後樓價照升，而且並非「乾升」，得到成交配合，上月成交達七千宗，比一月多逾倍。差估署的數據有滯後因素，以近月價量齊升的情況，預計未來一、兩個月公布的樓價指數仍然會上升。
收緊銀根以能抵受跌市
究其原因，是目前本港銀行體系資金仍然極為充裕，即使美國已經加息，資金仍然未撤離本港，以致銀行還有能力減按息來搶生意。在低息環境下，資金湧去較高回報的樓市不止本港，全球多個大城市的樓價都上升。
此外，從租金指數反映本港用家需求仍然龐大，除了本地人結婚生子置業安居，還有不少內地來港讀大學畢業者留港找工作，他們有的由父母代購樓宇，即使只租不買都增加了住所需求，令投資物業收租者多了大量顧客。
自住和投資需求續漲，令政府「辣招」效應愈來愈短，樓價升得愈急，小業主供樓負擔愈重，到市況逆轉時，還不起貸款的風險愈大。金管局出招控制銀行風險，令銀行收緊借貸，確保樓市轉勢時不致產生金融危機，首先是要銀行提高樓按貸款的風險權重，即要銀行多留資金，客觀效果就是降低銀行的放款能力。
考投資客和內地客實力
銀行放款能力受限，理論上所有新做按揭者都會受影響。金管局不希望銀行因此收緊對置業自住者的貸款，以免增加市民「上車」難度。故此把重點「打擊」對象，集中在擁有多個按揭中物業和靠境外入息買樓供樓者，換句話說，是投資者和內地客。這些人的樓按成數和供款佔入息比例，都要下降十個百分點。
以按揭貸款佔樓價成數為例，現時一千萬元及以上的單位只可以按五成，日後買樓者如果自己另外有樓在供，或者大部分入息來自內地，買個一千萬元的大單位，最多只能夠借到四成按揭。
早前政府已經堵塞以「一約多伙」規避「新辣稅」的漏洞，再加上現在要銀行收緊銀根，令投資客要降低槓桿，收效如何，視乎投資客和內地客對銀行貸款的倚賴程度，視乎他們本身「水頭」是否充足，能夠輕易應付樓價三成「辣稅」和銀行「收水」，短期會出現測試市場承接力之局。
至於市民買樓自住，就要衡量自己應付樓市逆轉的能力，聯儲局無論進一步加息，還是透過減少向市場買債來收緊銀根，都有機會增加本港資金流走的壓力，要是內地湧港資金抵消不了海外撤資，本港銀行步入加息周期，對樓價和供樓負擔，都是負面因素。