加辣後 地價難落

政府加辣後，二手交投冷卻下來，個別發展商雖然因應辣招調整新盤優惠，但新盤大幅劈價的情況暫時未見，作為預測後市的指標則落在地價變化上，不過地價要大跌恐怕也不容易。 若果參考過往加辣對於地價的影響，例如2012年10月推出「雙辣招」後首幅截標、批出的馬鞍山落禾沙住宅地，由長實（01113）以29億元投得（每呎地價5,160元），高於市場估值上限。而其後另一幅將軍澳第68A2區臨海地皮（即時藍塘傲），每呎地價更達4,929元，更創將軍澳區內新高。 至於另一次在2013年2月推出雙倍印花稅的加辣，其後何文田常樂街地皮（現為皓畋），雖然成功以逾116.9億元批地，成為百億地王，但樓面地價約1萬元，低於數年前的佛光街地皮兩成，則被外界為視「八折價」。 始終加辣至少仍未滿月，具體影響未完全浮現，日後會不會再加辣亦是未知之數，因此發展商短期投地出價始終會較為審慎。 例如，上周截標的觀塘前茶果嶺石礦場地皮，可建樓面82.7萬平方呎，有入標的中小型發展商坦言為了加辣而調整了出價，不過到底是調整5%、10%，還是20%、30%之間的差別好大，最終自然要到揭標的一刻才知道。 內地財團 持續來港投地 而有大型發展商則認為加辣對於首置客影響不大，所以投地出價會否有影響不能夠一概而論，集團未來若競投豪宅地，出價應會較審慎。該地皮昨日揭標，結果有大型發展商會德豐以63.9億元投得，樓面呎價7,728元，仍高出市場估值上限3%，反映投地出價仍信心滿滿。 不過，從結構上加辣後未影響兩個支持地價的因素。一方面是內地發展商來港投地的興趣未減，高價投地的情況將會持續。 正如過往所說，中資財團來港投地的原因眾多，或是擴展業務、分散人民幣貶值的風險等等，他們的出價時為志成必得，與本地發展商精於計算投資回報、預測後市不太一樣，再次出現高價投地，支持高地價的情況。 中小發展商 爭土地儲備 另一邊廂，過往政府不推地的年代，中小型發展商吸納不到足夠的土地儲備，還可以在私人市場自行收購舊樓重建，自買家印花稅等辣招推出後，發展商要在私人市場吸納土地儲備困難重重。 以現時加辣後的規例，發展商透過有限公司進行收購，須向政府先行支付收購金額30%。若以一個涉及100、200伙的收購活動為例，每伙收購價約400萬至500萬元，總收購金額以幾億至10億元計算，單是涉及「辣招」稅已經3億、4億元 縱使有舊樓重建的退稅機制，但從收購至統一業權申請退稅，至少3至4年時間，期間發展商將「鎖死」一批資金在印花稅身上，對於中小型發展商的現金流有一定挑戰。 因此，中小型發展商要維持一定的土地儲備，局限在賣地市場與中資財團、大型發展商爭奪，為求奪地，出價亦要較為進取，成為支持地價的另一大因素。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論