新樓落成量又落空

農曆年前，港府發布最新的一手潛在供應數字，結果2016年落成量再度落空，較去年初的預測少20%，與過去12年，平均每年實際落成較預測數字減少的百分比相若。 如果這是常態，港府或要加大供應。 預測與實際 12年差逾3.3萬伙 過去文章已提及，翻查差餉物業估價署資料，比照自2005年起，合共12份物業報告，看看私樓預測落成量以及實際落成量有何差距？最大問題是，私樓預測落成量往往被高估，從未出現實際落成量較預測落成量為高的情況。 唐榮總結下來12份報告，12年預測私樓落成量有176,630伙（平均每年14,719伙），但實際落成量只有143,150伙（平均每年11,929伙），兩者相差33,480伙。 附表顯示，預測落成量與實際落成量，預測與實際最接近的一次，應該是2006年，差額只有620個單位。最大差幅應該是2009年，高達51%，預測近14,740伙落成，實際落成量只有一半，僅7,160伙。過去12年，平均每年預測較實際落成量少約2,790伙，差幅有19%。 2016年預測落成量是18,200伙，實際落成量是14,600伙，差距20%。2017年差估署預測落成量為17,930伙，如果同樣少20%，實際落成量將只有14,344伙左右。依照往績顯示，絕對有理由相信預測被高估的機會相當大。 唐榮假設港府每年1.8萬伙供應量的構思，是希望樓花、現樓供應可以長期穩定，亦即每年約有1.8萬伙樓花可售，有1.8萬伙現樓落成供自住及租賃需要，但落成量卻長期「落後」，如果每年預計有兩成單位滯後，理論上每年港府推出可建私樓的土地數目，應該要增至22,500伙，較1.8萬伙目標再增量25%，3年後可賣的樓花「打8折」才達1.8萬伙、同樣再3年後，入伙數「打8折」才是1.8萬伙水平。 倘再落後 建造銷售也要正視 中原地產研究部報告亦指出，過去3年落成量的增加，卻落後於早前施工量的上升。2012年到2014年的3年施工量，平均每年1.67萬個。而2014年到2016年3年的落成量，平均每年只有1.39萬個，每年減少0.28萬個。再者，2016年私人住宅全年落成1.46萬個。較政府原先預期的1.82萬個，少0.36萬個。如果2017年的落成量又再落後於預期，即房屋供應問題不再局限於土地開發不足，建造規管銷售等環節亦要重視。 美聯物業報告則提到，去年最終錄14,600個單位竣工，按年增加約29.2%，創10年來第二高。雖然未能達至差餉物業估價署預測18,203伙的目標，但已佔約8成。再者，原先估計去年落成的項目，將會順延至今年竣工，落成只不過是時間問題。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論