2017-02-09
明報
【明報專訊】中文大學地理與資源管理學系客座教授林超英，約10年前已買入海逸豪園豪宅單位自住，屬樓價2003年以來大漲小回累升逾3倍的贏家之一。不過，這位曾在公務員崗位服務香港市民逾30年的天文台前台長指出，本港住宅樓價現已升至脫離市民可負擔的水平（編按：根據Demographia數據，去年第三季香港樓價中位除家庭收入中位數的比率高達18.1倍，在全球406個城市中最難負擔），令「香港人好慘」，故他建議房屋政策應該改弦易轍，以「港人住屋優先」為主要方向，例如推出物業空置稅，令樓價回落至合理水平。
明報記者 葉創成
在本周一陽光燦爛的清早，記者到紅磡海逸豪園商場麥當勞訪問林超英。2009年退休後，他一直入住該屋苑，由於他早於退休前幾年已買入該單位，至今估計至少升值1倍。惟林超英強調，樓價升跌對本港社會整體福祉的影響，遠較他個人財富得失重要，而他相信，「為香港人提供自住房屋，是政府對市民的基本承擔及應有責任」。
他回憶說，在1953年石峽尾木屋區大火後，殖民地港英政府即拍板興建公屋；而1967年暴動發生後，公屋興建步伐更加快，「任何房屋政策都是有歷史背景的，暴動後政府要爭取民間支持」。上世紀60及70年代，逾百萬內地人走難來港，提供大量廉價勞動力，而港英政府上述到位的房屋政策亦適時提供數以十萬計的公屋單位，令這些新移民安居樂業，為香港經濟在上世紀80年代及90年代起飛奠定基礎。
特朗普發明加價加推 托高樓價
據林超英憶述，在上世紀80年代初期，元朗錦繡花園獨立屋連地皮售價僅10多萬元，作為比較目前一個市區細單位售價也達數百萬元，樓價之高，對一般港人來說屬「高不可攀」，他指該問題的始作佣者，是現任美國總統特朗普在美國發展房地產項目時與同業發明「加價加推」的銷售招數，「以前某一屋苑的全部單位是在一日內悉數發售，但特朗普這些美國發展商，當時發明限量發售首批住宅單位，等首批單位售罄後，再加價加推次批單位，擬置業者留意到『第一批平過第二批』，覺得物業會升值，於是便爭相入市；隨着第二批單位售罄，發展商又加價賣第三批，如此類推直至所有單位售罄為止。這證明特朗普真的好叻『玩心理』，之後本港發展商亦仿效此銷售方式，改變了住宅市場的生態。因為當市民發現將資金投放於住宅會升值後，大家漸漸視住宅為投資工具。以前住宅只是用來住的，只有自住需要的人才會買樓；但當市場出現一大批投資者，住宅便成為商品，帶來新增需求，令樓價升勢加快。」
在上世紀80及90年代，港人收入增幅理想，與樓價同步向上，故即使樓價大漲小回，社會各界亦可接受。惟林超英指出，2008年金融海嘯後，全球各大央行先後將利率降至極低水平，加上量寬大印銀紙，令世界各地的黑錢湧入本港，火上加油推高樓價至目前極不合理的水平，期內港人收入增長亦有限，令買樓難成為嚴重的社會問題。
港人需要應先於外國人投資
本港實施聯繫匯率制度，港息長遠將跟隨美息走勢，而外界普遍估計利息未來一段時間將續處低位。既然外圍大環境如此，林超英建議，港府應出招減低投資需求，尤其是針對外國人來港置業成風對症下藥，這樣才可避免本港住宅樓價續升至更不合理的水平，「過去8年全世界的資金來港炒高住宅樓價，令我們香港人好慘；如果不是全球化的話，便不會出現這麼大的問題。我們香港人住屋的需要，應該在港府制定房策時列為很高的優先次序，無理由海外的投資及投機的權益，比我們香港人住屋的需要更重要！新加坡早於1973年已推出住宅物業法例，表明要讓新加坡人以合理價格擁有住宅單位，因為居民有一間屋，才算是社會上的持份者；近年全球不少國家亦各師各法，阻止外國人炒高本土樓價，目標都是保障自己的居民有屋住，這些措施均值得港府借鏡」。
就實際情况而言，林超英認為，港府房屋政策的撥亂反正，可由徵收物業空置稅開始，「過去幾年世界各地有很多來路不明的黑錢，其資金成本很低，來港買樓後不自住也不出租，打算等樓價上升後再將物業出售套現；他們不介意無租收，因為無收到的租金可視為保險費。我覺得他們購買住宅後讓其長期空置，即是浪費了我們香港的土地，故此建議若住宅空置逾半年不租不賣，港府應該向有關業主徵收物業空置業，這樣可以增加投資及投機的成本，將有關需求降低，促使住宅樓價回落至港人所能負擔的水平」。
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