2017-05-18
經濟日報
中資財團一再癲價搶地，政府終於在上周出手，透過規定銀行地價、建築貸款上限以限制過度槓桿的高價投地，短期內地價有機會受一定影響。
近年中資在香港投地日趨激烈，除了影響到本地發展商中標機會外，往往以極高價投得地皮，令部分買家產生高地價、高樓價，樓價只升不跌的憂慮，而港府過往的取態抱着歡迎競爭、不干預的原則去看待，最多亦只是提示市民地價、樓價未必掛鈎。
不過，上星期由金管局突然出手，以兩招限制銀行向發展商融資，除了落實向發展商高成數按揭出手外，更限制銀行向發展商提供地皮、建築成本貸款上限。
憂增銀行信貸道德風險
過往金管局無就銀行提供建築發展貸款作出規管，主要信賴銀行自行評估風險，現時突然出手，當局說是見到部分買地發展商以高槓桿方式融資，甚至從不同銀行貸款，全數買地，擔心會增加銀行面對的信貸及道德風險。
所談及的信貸風險是甚麼？是擔心高價投地的發展商日後賣樓的樓價，不足支付高地價，無法償債，影響到銀行的資產質素？還是擔心樓市出現波動，樓價、地價大跌，地皮作為抵押品的價值大跌？
金管局雖然沒詳細再解釋有關的信貸風險，不過隨着其出手設限後，相信可以預防中環美利道地王誕生後，市場產生亢奮、地價飇升的情況。
金管局從地價成本、建築成本及落成預期值3個層面設貸款上限，將增加發展商投地的資金成本1成至2成，預計將會反映在地價方面。
當中提高地價成本一項，目前銀行批出的地價貸款一般上限為地價成本50%，而金管局最新規定要求降低至40%。
附表整理了近期成交的3幅地皮，包括鴨脷洲利南道地王、啟德第1L區1號地皮及3號地皮的地價、以及土地註冊處所顯示貸款金額，大約相當於地價45%至47%不等。
如果有關地皮是在金管局新規定後才批出，發展商所能借到的地價貸款將會減少10%至15%不等，發展商需要準備3.4億至7.6億元額外資金，較目前做法增加8%至13%不等。
由於投地涉資的資金動輒以10億元計算，假若發展商所能支付的資金不變，意味着在銀行融資槓桿減少的情況下，發展商所能作出的投標價將會有所減少，以上述3幅地皮的例子來說，入標價將會降低8%至12%不等。
最影響中資中小發展商
雖然說減少銀行融資貸款對不同發展商影響不一，例如大型發展商能夠透過企業貸款、銀團貸款取得資金來源，而上市公司亦可以透過供股、發債等方式集資。
坊間普遍相信，對中小型發展商及中資發展商影響較大，對大型發展商影響較細。由於目前在市場高價投地的都以中資、中小型發展商為主，一旦這批發展商投地轉為保守，整體地價亦難免會有所回落。
值得留意的是，金管局亦將建築成本貸款上限由過往最多借足100%，下調至最多80%。這項規定相信會對建築成本佔總發展成本較高的項目，例如新界區、中小型單位為主的地皮影響較大，地價回落幅度亦會較多。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論