2016-11-15
經濟日報
政府上周突然出招壓樓市，住宅印花稅大幅提高，而工商舖卻不受影響。根據過往紀錄，住宅印花稅一出，資金便流入工商舖，今次會否歷史重演，工商舖因此暢旺？
上星期，政府宣布為遏抑熾熱樓市而出招，住宅物業繳付從價印花稅，劃一增至15%，首次置業仍不影響。政府之前曾3度出招，分別為額外印花稅（2010年11月及2012年10月）、買家印花稅（2012年10月），以及雙倍從價印花稅（2013年2月），相隔數年再出手，最終成效難以估計，但可以肯定，必衝擊住宅成交量。
先參考過往3次出招，工商舖成交量的統計變化。據中原工商舖成數據，2010年9至10月，每月工商舖成交約1,275及1,443宗，10月份政府推出額外印花稅（SSD），住宅短時間內轉手需繳15%印花稅，工商舖不受規管，12月工商舖成交約1,095宗，其後直至2012年中，工商舖每月成交量大概維持1,500至1,700宗左右，可見SSD帶動小量資金流入非住宅市場。
住宅受衝擊 資金流入工商舖
2012年10月，政府推出買家印花稅（BSD），非香港永久性居民的人士，包括本地及海外公司買物業需付15%稅，此舉打擊海外投資者，住宅市場立即轉淡靜，而工商舖卻出現大旺市，2012年11月至2013年1月，每月工商舖成交量增至2,339、1,667及2,268宗，亦是近年罕見單月成交突破2,000宗買賣，反映BSD直接影響資金流入工商舖市場。政府於2013年2月，推雙倍從價印花稅（DSD），對工商舖造成致命打擊。
從上述數字，可反映只要政府出招，不論是否涉及工商舖，均對該市場有影響，簡單來說，如果出招單一打擊住宅，資金會流入工商舖，如果措施規管所有物業，工商舖交投必跌，今次15%新印花稅，形式上屬前者，即只針對住宅市場，理論上，對工商舖買賣或多或少有正面推動，因為涉及買賣成本較細，投資者手持一筆資金，或會考慮到印花稅問題，由住宅轉戰至工商舖。
不過，今次情況，與2012年政府推BSD引致資金流入非住宅旺市有所不同，當時工商舖尚未有DSD，摸貨不需繳任何印花稅，故此大量資金流入炒賣。
當DSD一出，短線投資者由零稅，調至最多8.5%，立即無利可圖而收手，成交急跌至600宗。事實上，翻查過去4個月，每月成交量約400至500餘宗，數字在2013年DSD後一直維持低位。得出結論，是工商舖買賣靠投資者撑起，用家入市比例少，只要有DSD存在，工商舖交投也難重返旺市，今日住宅印花稅加至15%，工商舖只是相對上較少。
零售業前景未明 難吸投資者
另外，出招背景及市況有所不同，2012年，零售正處強勢，舖租每年升2至3成，炒舖極速獲利比比皆是，因此吸引一批投資者入市，成為工商舖買賣升市動力。今日零售市場截然不同，舖租從高峰期跌3至4成，何時見底也是未知之數，前景未明難吸引投資者。
新印花稅下工商舖買賣氣氛或會略轉好，成大旺市則不容易。如果從不同投資範疇上，商廈租金平穩，走勢較理想。銀碼上，細價住宅印花稅加幅比較高（投資300萬至400萬住宅印花稅由4.5%加至15%），如果同一銀碼買細價工商舖，印花稅仍是4.5%，差幅較大，故相信細碼工商物業交投上升幅度較大。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論