2017-05-17
經濟日報
恒地（00012）昨日突圍而出，以破紀錄的232.8億元奪得中環美利道地皮，最多可建46.5萬平方呎，每呎樓面地價逾5萬元，創歷來地價金額及呎價新高。
恒地是怎考量的，唐榮嘗試解構。
1.地價好高？
要確保投得地皮，一定要以遠超市場預期價才十拿九穩，而且這幅確是區內僅有的大面積地皮。恒地掌舵人李兆基李家誠父子兵坐鎮中環國金二期，可以說充分掌握中區供應、租售價水平等等關鍵因素。
2.買來何用？
若加上建築費，肯定是超高發展成本，第一肯定不會拆售，第二相信即使積極爭取在香港尋找總部的大型內地企業，亦未必有能力全幢買入，所以，必然是保留作恒地的地標性項目，作長線收租用途。
其實恒基地產去年初曾表示，在本港擁有收租物業約910萬平方呎，絕大部分為寫字樓及大型商場；在內地各主要城市持有約730萬平方呎之收租物業，且在香港有多個收租物業項目正在興建或規劃中，包括北角京華道寫字樓項目、灣仔莊士敦道舊樓重建項目，以及從公開招標中投得之尖沙咀中間道項目等，收租物業組合不斷擴展，預料租金收入將進一步提升。
3.未來租金？
恒地表示總投資額超過260億元，每平方成本大約56,000元以上，若要取得4厘以上回報，理論上每平方租金約要190至200元左右，而現時中區最頂端甲級商廈呎租約為130至140元水平。
4.其他說法？
唐榮聽到有指，近兩年恒地多推出單幢住宅樓等等小型項目，高價奪地，有助重新喚起市場對恒地是香港頂尖地產公司的形象。而且記憶猶新的是，2015年恒地亦曾以47億元，樓面地價高達1.38萬元，創尖沙咀區內商業地價新高姿態，奪得尖沙咀中間道的商業用地，發展為銀座式甲級商廈，項目樓面面積約33.97萬平方呎，預計可於2019年啟用。一個中區、一個尖沙咀，港九兩個核心商業區均確立地標，製造新世紀維港門廊。
5.供應短缺？
附表是1997年至今，甲級寫字樓的落成量，過去20年共有4,003萬平方呎樓面落成，若依每5年計算，每5年的平均落成量應該達到1,001萬平方呎，可惜剛過去的5年，亦即2012至2016年，本港的甲級寫字樓屬20年間的低潮。（1997至2001年1,551萬平方呎甲級商廈落成、2002至2006年有795萬平方呎、2007至2011年有1,062萬平方呎、2012至2016年跌至595萬平方呎。）
供應大幅減少，肯定創造了甲級商廈租售價上升的有利條件。而差餉物業估價署的預測數字顯示，2017年約有269萬平方呎甲級商廈供應、2018年約有111萬平方呎落成。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論