辣上加辣 換樓難上加難

港府於上周五突如其來再度出招，將原先需要繳交雙倍印花稅的住宅交易，由原先1.5%至8.5%的稅率，大幅調高至劃一樓價15%。 換言之，從上周六起香港永久居民購入第二套住宅均需支付15%的新從價印花稅，至於非本地買家（包括公司買家），連同本身需要支付樓價15%的買家印花稅，新稅率合計高達樓價30%。與此同時，最新美國總統選舉，特朗普勝選，令後市倍添變數。 先買後賣 開支急增 說到政府突然加辣，根據港府向立法會提交的文件，今次出招主要是因應過去6個月樓價上升，成交量急速反彈，最主要是投資需求增加，按稅務局的資料提供，今年第一季平均每月只有500宗，涉及香港永久性居民購買第二套房住宅的雙倍印花稅的成交，數字於第三季已急升至1,600宗，最新9月份的數字更急升至2,300宗，單是9月份數字比對於第一季的平均數，其間升幅高達3.6倍，比起期間整體住宅交投上升2.6倍為高。 不過單從本地居住購買第二套房所涉及雙倍印花稅的數字，來推論本地投資住宅物業需求急升，數字可能會被高估，由於按現時的稅務安排，所有先買後賣的換樓客，亦需先支付雙倍印花稅，假若於其後的6個月售出其原有唯一單位，再向政府申請退回多繳的稅項，因此相關9月份的雙倍印花稅數是尚未扣減獲豁免的換樓客數目。 事實上，新稅制下，對相關計劃於6個月內換樓的換樓客產生最大影響，首先按現時的按揭上限，700萬以下的物業最高按揭成數為六成，以一個500萬元的單位計，換樓客需先預備二百萬元首期，加稅後亦需預備高達樓價15%（即75萬元）來支付新從價印花稅，即使於6個月內售出原有唯一單位，可退回高達60萬元的差額。 不過，對於一般換樓客來說，計劃購買500萬物業需先預備275萬現金，可說是「辣上加辣」。 換樓客減 二手盤源收窄 再者，所有首次置業及計劃於6個月內換樓的本地客可以支付較低的印花稅，但連同現時按揭限制，計劃只會令先買後賣的換樓客難上加難，同時，換樓客減少只會讓二手盤源進一步收窄，最終對於首次置業的本地上車客亦未必有幫助。 撰文: 陳坤興 Q房網香港董事總經理 欄名: 大行觀點