2016-11-10
明報
【明報專訊】內地逾20個主要城市於國慶假期前後聯手出招調控樓市，當地樓市成交隨即大減，市場擔心此一支柱產業降溫將影響整體經濟。安盛投資管理新興亞洲高級經濟師姚遠接受訪問時認為，內地一線城市具備經濟活力，加上其樓價對比紐約曼克頓、倫敦及香港等國際大都會仍然較低，很難說已出現泡沫；他分析，一線城市過去一年樓價升幅太快，若升勢持續金融風險便會增加，故中央始出手調控。綜合來說，他對內地樓市及經濟前景仍然審慎樂觀。
明報記者 葉創成
姚遠指出，雖然內地一線城市住宅樓價對比家庭可支配收入（Disposable Income）的比率達16倍，但這並不代表已出現泡沫。他解釋，北京、上海及深圳是中國最有經濟活力的城市，其經濟增長與創新能力不是內地其他城市可以相提並論，而是應該與紐約、倫敦及香港等國際大都會比較，樓價屬偏低，「有些人認為，內地一線城市樓價對比家庭收入比率偏高，便斷定有關樓價有泡沫，這其實值得商榷，因為北京、上海及深圳住宅的買家不只當地人，全中國的有錢人均希望在當地置業；同樣道理，過去數十年紐約、倫敦及香港的樓價對家庭收入比率亦很高，因為在這些國際大都會買樓的不止當地人，而是全世界的有錢人。」
內地一線城市住宅成為內地富豪的熱門投資工具，其中一個可以佐證的數據，是去年上海一手及二手住宅成交宗數達66萬宗，較本港二手住宅成交宗數約5.6萬宗多逾10倍。姚遠分析，上海樓市成交如此活躍，反映不少市場參與者進行短炒活動：「中國富人對於房地產不是買來住的，而是買來投（資）的，一進一出頻率很高，否則成交宗數不會如此多。」
限購令有漏洞 富豪照炒樓
近年內地一線城市政府均對住宅樓市實施限購令，理論上，非戶籍的居民不可以在當地置業。惟姚遠認為，內地富豪總有方法可以取得有關戶籍，或者簽訂協議後再委託有戶籍的朋友去當地買樓，故限購令並非滴水不入，「我印象中限購政策始於2010年，那時候出現溫州炒樓團，他們聯群結隊到北上廣深把一幢又一幢的住宅買下來，所以當地政府要出手限購，希望讓真正在該城市工作的人才可以買房，安居樂業。曾經一段時間，炒樓團的確是被限制在市場之外的，但中國人是很聰明的，如果你擁有雄厚資產，又想投資一線城市房地產，一定可以找到辦法。」
姚遠分析，除了富豪投機炒樓推高需求外，中國人家庭觀念較強，而且內地曾奉行一孩政策多年，老一輩普遍支持年輕人買樓，亦是一線城市樓價高企的另一因素：「現在於一線城市買房已不是一對夫婦的事，而是一對夫婦及相關家庭（couple plus related family）的事。夫婦兩人可能不夠首期或無力支付按揭，但兩人的父母很可能會提供協助，這點頗有中國特色，亦與其他國家房地產市場明顯不同。」
中央調控 只因升得太快
綜合上述分析，姚遠強調，內地一線城市樓價是否真的出現泡沫有待商榷。他分析，中央於上月出招調控樓市，原因是有關樓價過去一年上升太快，「一線城市住宅樓價在此水平，可能並不是特別需要調整；但問題的關鍵是增長太快，這輪樓價升浪由去年下半年開始，至今年第3季一下子便突飛猛進（編按：深圳新建住宅樓價期內升幅逾五成），這對任何一種投資品種都是值得關注的問題，所以政府出手調控是有理由的。」
他補充，內地一線城市住宅成交量上月已回落，根據過往的經驗，樓價在兩三個月後亦會略為偏軟，相信這樣便達到預期的政策目標，屆時中央不需要推出進一步的調控措施，是最理想的情况；相反，若有關樓價仍不受控制飈升，迫使當局推出更強硬的招數，樓市風險便會增加。
除了內地主要城市出招冷卻樓市外，港府上周亦宣布提高住宅印花稅至交易額的15%，只有首次置業的香港永久居民可以豁免，該政策的目的亦是抑制樓市的投資需求。姚遠分析，本港奉行聯繫匯率，故本港與美國的貨幣政策屬一脈相承，安盛投資管理預測聯儲局下月將加息，明年再加息兩次，屆時港息料會跟隨上升，按揭利率亦因此上調，對住宅樓價構成壓力，「我們預期本港住宅在2017年將向下調整。」
[名人樓市論壇]