辣招副作用

政府上周突擊對樓市「加辣」，主要針對住宅投資者，市場預料短期內會令樓價回落3%至5%，但因為現時二手屋苑租盤供不應求的情況會進一步惡化，租金會進一步被推高。 為調控樓市，過去6年政府推出種種辣招針對住宅投資者，引發不少副作用，其中一個副作用是二手樓市放盤量不斷下降，以中原地產公布10大藍籌屋苑的放盤量為例，截至上周五（11月4日）10大藍籌屋苑二手放盤量約1,863個，較今年1月的3,075個，大跌39%，由於放盤量不足，二手樓價不斷被推高。 二手放盤量減 租盤更缺 其實，租務市場缺盤情況更加嚴峻，同樣以中原地產統計的10大藍籌屋苑為例，截至上周五，租盤存量約620個（比買賣盤還少66%），而今年年初同類統計，則有約1,064個租盤，跌幅達42%，跌幅比買賣盤更大。 當中以天水圍嘉湖山莊的情況最嚴峻，現時只有25個單位放租，以該屋苑共有15,924伙計，租盤流通量不足千分之二，即是1,000個業主，不足兩個是收租盤源。其次是麗港城及新都城，租盤存量僅30個，不足應付1個月的需求。 回看今年首10個月10大藍籌屋苑的租務市場，一直處於「租務小陽春」的市況，由3月至9月每月租務成交量均逾400宗，最高為7月份的464宗，直至10月份由於租盤缺盤嚴重才回落至331宗的低位。 以嘉湖山莊為例，今年首10個月一共消化了533個租盤，不少個案是投資者剛買樓，未收樓便被租客預租。 嘉湖租金推升 盤源渴市 由於租盤供應嚴重不足，嘉湖山莊租金節節上升，盤源稀缺下租金隨之被推高，屋苑10月平均呎租約22元，較上月19.5元升12.8%，屬各屋苑之冠。據了解，過去被視為「炒家天堂」的嘉湖山莊，近年已經轉變成為「上車天堂」，據代理統計，近年買家有85%以上不用支付雙倍印花稅，投資者愈來愈少，租盤供不應求，租金因而被推高。 投資轉投一手 難救近火 事實上，近年有不少投資者轉投新盤市場，因為新盤的付款方案遠比二手小業主來得靈活，但是近年不少新盤均屬遠期樓花，以未來數月可供入伙的新盤為例，例如東涌東環、將軍澳峻瀅等，均早在2014年底至2015年初推售，而今年推售的多個熱賣新盤當中，例如馬鞍山薈朗及薈晴，樓花期約30個月；將軍澳海翩滙樓花期約28個月。雖然兩盤均出現投資者大手掃貨個案，但是遠水不能救近火的情況，很難紓緩租盤供不應求的問題。 除了遠水不能救近火，近兩年新盤管理費不斷上升，投資者將成本轉嫁租客，故入伙新盤租金一個高於一個，間接推高二手租金。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論