2016-11-09
明報
【明報專訊】如果一切順利，今天大家就會知道誰將入主白宮，掌管這個全世界最為舉足輕重的大國。身邊有不同的友人問我誰會入主，是希拉里還是特朗普會贏？我沒有水晶球，怎去回答這個問題？
炒家勢撤離港住宅市場
以往的選舉，如不同的總統或議會的選舉，作為普羅大眾的我們，很多時候也能大體估中選舉的結果，近十年八年，世界經濟增長穩步上揚，奇怪的是世界愈繁盛，小市民就對政府愈不滿，每到有機會選舉的時候，就會求變，選擇另一方，所以經常有爆冷的情况出現。不難發現，近年來有更多反對黨的領袖上台做總統或總理，最近英國脫歐，我們以為多數人是不同意脫歐，但事實證明，持不同意見的人才是多數，自己是少數，可說十分諷刺！所以對於快知道的結果，無謂胡亂猜測，甚至胡亂下注，只是賭大細，賭輸了只能怪自己真的不智。
在上周五香港政府又出招，時間點確實令人有點意外，因為近期在政治上有很多敏感的話題。從政策層面上，政府新的政策可以進一步打擊炒賣的資金，因為以往大炒家活躍於炒賣豪宅，但隨着豪宅的使費（主要是釐印費）太高，融資也有困難，他們就轉戰中小型單位。現在中小型單位的成本也被提高了，除非可見未來兩三年的樓價可上升三成或以上，否則炒家也會撤離這條戰線，把資金轉到別的地方。
如果從資金層面去看，在香港的物業投資市場裏，只有最頂尖過百億的資金，仍然能活躍於市場，可是，他們的心態已經不一樣，舉一個例子，有一些擁有過百億市值物業的老闆，每年的租金收入也有兩三億元，有些只有超低負債，甚至是沒有負債，對他們來說，要處理每年兩三億的現金也是頭痛的事情，這些靠地產致富的人，多數是不相信金融工具，如債券或股票，所以他們會仍然選擇把收回來的租金，再投入到物業市場，現時來說，會是買舖、車位及辦公室，只要使費不要過高以及有合理的租金回報，他們仍然願意買入這些物業長線收租。
現在的地產市道不好，但如果我們看看國內的M2增長，以及各國央行的放水情况，不難明白，在資金氾濫的世代，物業價格長遠仍然是上升的，所以剛才提及的大投資者們，只會富者愈富。
反觀，中小型的個人投資者，近幾年因為物業價格上升得快、單價高，因為資金有限又不能到銀行裏融資，已經無法參與香港物業投資。近一兩年，金管局收緊按揭比例，又對不同行業的放貸收緊，炒作的資金進一步萎縮，連中型的物業投資者（幾億到十億）也被迫靜下來。
港人住房剛性需求仍高
香港物業投資市場在未來一兩年也會是悶市，因為價格上升的預期受政策抑壓，能參與的資金一步一步減少。針對住宅研究，雖然有政府政策，我認為價格下跌的空間也十分有限，因為新政策是針對炒賣的資金，前期的小陽春就反映，香港的剛性需求仍然很高，對於沒有物業的年輕人來說，他們就不受第二套房的15%釐印費影響，不要忘記，新婚的年輕夫婦首次置業，是集合三個家庭的資金，什麼是三個家庭的資金？就是男方的父母，女方的父母和新婚夫婦二人的儲蓄，所以儘管樓價高，他們仍然能夠買入中小型的單位，需求仍然不會減下來。香港的住宅市場很大機會像幾年前北京和上海的情况，因為政府的政策（其實香港的政府招式幾乎全是抄內地，沒有新意！），成交量下跌，但價格下跌不了，甚至穩步上揚，今年多個內地大城市的房價又再起飛。
2015年初，筆者認為香港的樓價太高，嘗試把手上一些物業賣出，幸好賣價太進取，沒有成交。雖然政府現在又出招，我決定仍然持有這些物業，作為長遠投資。
太平基業證券投資總監
[陳德豪 對冲博弈]