2016-11-08
經濟日報
上周港府祭出第二套房15%印花稅辣招，住宅成交量顯著回落，港府及相關部門多次出招。
唐榮曾撰文，歷次出招前後月份及前後半年的成交量作比較，發覺最強辣招應該是2011年6月金管局收緊按揭，這次或有力挑戰。
15%印花稅 挑戰最強辣招？
有關文章指出：
2009年10月--2,000萬元以上物業按揭上限6成
二手成交量並無太大變化，10月及11月維持8,000多宗，減少約2%。
2010年8月--1,200萬元以上物業按揭上限6成、非自住物業按揭上限6成、設利率上升2厘的壓力測試
8月二手成交量13,168宗減至9月的9,868宗，跌幅有25%，似乎有一定效果，但兩個月後反彈重逾萬宗水平，亦迫使港府快速再出招。
2010年11月--額外印花稅SSD、800萬元以上及1,200萬元以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；800萬元以下物業最高7成
效果出現，二手成交量由11月的12,442宗，跌至12月的8,854宗，跌幅見29%，尤值得留意的是二手成交量由這時期起告別每月超過1萬宗水平。
如果以2010年11月前六個月計算，平均每月二手成交量有10,501宗、而2010年12月至2011年5月的後六個月計算，月成交量跌至8,386宗，跌幅有20%。
2011年收緊按揭 衝擊中下價物業
2011年6月--700萬元以上及1,000萬元以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；700萬元以下物業最高7成
進一步收緊中下價物業，對成交量的壓縮最明顯，2011年6月二手成交量7,993宗，到了7月跌至4,646宗，減幅42%。同時是值得記下的月份，二手成交量走低至5,000宗以下水平。
至於出招前後半年的比較，前者平均每月是8,243宗、後者跌至4,021宗，二手成交量激減51%，所以唐榮判斷為最強辣招，因為衝擊成交量佔大多數的中下價物業。
2012年9及10月--持有多個按揭物業借款人入息比率上限下調為4成、延長額外印花稅（SSD）禁售期，由2年延長至3成，稅率亦上調至5%至20%不等、實施買家印花稅（BSD）
單月成交量變化似乎不大，10月6,450宗跌至11月5,969宗，跌幅只有7%。
不過，若延展至前後半年來看，辣招威力還是存在，二手成交量由前六個月的6,025宗，減至4,113宗，跌幅32%。
2013年2月--按揭壓力測試增加至3厘、實施雙倍印花稅（DSD）
成交量收縮的趨勢持續，由2月的二手成交由5,110宗跌至3,439宗，減幅33%。二手成交量同樣跌至新低台階，2012年9月至2013年2月的二手月平均成交量為5,327宗，下跌至2013年3至8月的月平均3,168宗，減幅有41%，僅次於2011年6月後，收縮51%的水平。
2015年2月--700萬元以下自用住宅按揭成數下調最多1成
二手成交量由2月的4,487宗減至3月的3,591宗。前六個月二手交量是4,440宗跌至後半年的3,583宗，減幅19%。或者是已經跌至一個頗低水平，即使再收緊低價物業按揭，成交量亦未見如過去般大幅收緊。
倘二手成交跌5成 慘過金融海嘯
2016年11月又如何？
如上文所指，最強招數是2011年6月，單月二手成交量即跌42%，而前後半年計更跌51%，就以此為標準。今年10月土地註冊處的二手成交量大約是4,016宗，如果接下來月份急跌四成，二手成交量大概回到2,400左右水平。而假設未來半年成交量較過去半年縮減五成，今年5至10月整體二手住宅成交為21,854宗，平均每月3,642宗，如果急跌五成，每月二手成交量將跌至1,800宗左右。
那是甚麼光景？今年第一季的二手交投大約在每個月千多宗水平，慘過沙士、衰過金融海嘯！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論