2016-11-07
經濟日報
首兩季核心區域的商舖租金減幅超過20%，但甲級商廈租金卻錄得反彈，上半年有4.7%的升幅。租務市場的兩極化極為明顯。
以往核心商業區的舖王，多是售賣奢侈品的國際名牌。但奢侈品的需求下降，加上自由行旅客的消費模式改變，由追求名牌變為沐浴露之類的日用品。這種改變令到名店收入大減，在租約到期後不願以天價租金續租，紛紛轉戰二線區域，以減輕租金負擔。
事實上，自由行開放初期，由於新鮮感以及對香港零售業有信心，內地旅客來港瘋狂購物。這種非理性的狂熱，令到奢侈品、珠寶、化粧品等店舖賺個盤滿缽滿。業主們本着有錢大家搵的信念加租，但當旅客熱潮已過，回歸理性消費，名店紛紛打回原型，再難負擔天價租金。
內企落戶香港 帶動需求
另一方面，隨着國家一帶一路的戰略，以及鼓勵企業走出去，內地企業以香港作跳板走向世界，導致甲級商廈的租金回升。最近有不少內地企業在香港設立辦事處，期望以香港作跳板，在全球尋找投資機會。
香港是自由港，沒有外滙管制，加上有健全的法律制度，一向是全球企業投資的首選地。內地企業正正看中這一點，加上國家政策的扶持，當然想大展拳腳。香港本身有足夠的優點吸引內地企業落戶，由於這點，香港甲級商廈的需求上升，帶動租金向上。
由以上分析可以看出，香港的商業租務市場呈現兩個極端，但這種極端情況會否維持？相信分久必合，兩極終可歸一。雖然舖租跌幅大，但未嘗不是好消息，當舖租回到合理水平，一眾商舖自然會回到核心商業區開店，租金自然會止跌回升。
另方面，甲級商廈雖然受追捧，但升幅尚算穩定。預期在將來的日子，商廈與舖位的租金水平會逐漸看齊，但經歷過天價的日子，相信租金的升幅速度變得溫和，天價舖租可能成為絕響。
撰文:
鄺志輝 香港專業地產顧問商會會長
欄名: 專家論市