2016-11-07
明報
【明報專訊】政府再為樓市加辣，將印花稅全面上調至15%，首次置業獲得豁免。此舉對於樓市短期的衝擊料相當大，事關近期雙倍印花稅（DSD）宗數佔每月成交宗數達到50%之高，投資客會即時採取觀望態度，未來2至3個月樓市交投都會進入冰封狀態。但辣招除了對投資客有影響，同時亦會左右持貨者的決定，賣了就更加買不回來，交易成本也高，二手市場勢將更加缺盤，中長線來看，就視乎政府聲稱的近10萬個單位是否如期到來。
根據土地註冊署收到作登記的契約每月綜合統計數字，8月份及9月份分別有7430宗及8560宗，當中涉及雙倍從價印花稅（DSD）的住宅物業成交量，分別達1715宗及2604宗，佔比達到23%及30.4%，這也是政府加辣的理據。當然，若中原樓市指數創新高，特首梁振英就很難交代，故他必定會竭盡全力阻止樓價破頂，那怕是不斷加辣，直至樓市崩潰、冰封亦在所不惜，這可能才是加辣的更核心原因。
令中小型單位投資客卻步
新辣招基本上是衝著投資客而來。首置客不受影響，豪宅市場對於加稅的敏感度亦低，真正會被波及的其實是一些中小型單位的投資客。資金放在銀行沒有任何回報，股票市場又動盪，左計右計還是買樓收租最穩健。即使交易成本高、稅費昂貴，但他們都打算作中長線持有作收租退休之用，也不太介意。但DSD一下子跳升至15%，對於現時市面一般介乎500萬至800萬元銀碼的物業，動輒要額外支付數十萬元的稅款，隨時已相當於多年租金收入，應足以令大部分小投資者卻步。
發展商低價促銷誘因不大
短期內，樓市交投定必大減，說不定會大跌30%至50%甚至更多，個別新盤的推盤步伐亦已受阻，新地（0016）就幾乎全線封盤。但樓價會否因此而回落？這就很難說。今年新盤非常熱賣，主要發展商都已完成甚至超額完成今年目標，並無急於促銷的必要。或許待市場淡靜幾個月、積累一定購買力後，會以補貼印花稅的方式來測試市場，犧牲邊際利潤來維持明年的銷售目標。
中長線就要看供求。政府聲稱有9.3萬個私樓潛在供應量，問題是最終能如期落實多少，以及是否有條件以低價應市。綜合五大本地發展商的年報資料，包括新地、會德豐（0020）、恆地（0012）、新世界（0017）及長實地產（1113），合共土儲約5000萬平方呎（不計農地）。驟眼看似乎是天文數字，但以分5年來應市，每年約為1000萬呎，亦僅是1萬至2萬個單位（視乎單位面積）左右。以上限2萬計，也不過勉強滿足每年正常的吸納量，更遑論剛性需求（逾5萬對新人、5萬個新生嬰兒、5萬名內地單程證新移民），也彌補不了以往的「赤字」。至於中資來港盲搶地，地價都是天文數字，又怎可能賤價沽售。
基本上，本地發展商財政狀况非常強勁，若非淨現金便是極低的負債比率，若不考慮樓價升跌風險，更大可選擇持貨來收租，低價促銷的誘因不大。更重要的是，今屆政府所謂的積極搵地還是英國前朝遺留下來的德政，例如將軍澳、天水圍、東湧、屯門碼頭的填海地都是在80、90年代展開，本港2020年後到何處找地，至今則仍然是個謎，說4年後出現斷層亦不為過。
至於地產股的影響，一個字「跌」。2010年10月實施買家印花稅兼加強版額外印花稅SSD，新地股價由接近140元直插至不足90元；2013年2月推出DSD後，由130元水平跌至90元。但究竟當中有多少與政策有關，多少是與歐債危機、中國錢荒有關，就不得而知了。
地產股息高 可視為優質房託
但今天的地產股相對過去數年，穩定的租金收入佔比已上升了不少，當前已達3.5厘以上的股息率，絕對是很可靠、能持續的。若今次股價像以往般大跌雙位數字，就可視之為具增長潛力、資產更優質的房託來看待。
[江宗仁 還看今朝]