2016-11-05
明報
正當樓價指數還有約3.5%便將「破頂」，周三中資海航集團以高於巿場預期近倍的88億元「癲價」投得啟德地皮，似乎辣㷫了快要開展特首選舉的香港政府，終在昨日宣布「加辣」，由今天起，但凡買入第二套住宅物業作投資用途，便要劃一繳付高達15%的印花稅，而若是海外或內地買家，連同買家印花稅，除了樓價便要付稅30%才可入巿，到底會對樓巿造成什麼影響？
朋友湯文亮博士看完有關新聞後，立刻撰文傳來分析，頗有參考價值：
「政府突然間以最大陣容開記招，大家都知道政府應該推出新辣招，我睇完之後，想唔到政府肯認錯，新辣招其實並不是新招，只是修正，是政府糾正雙倍印花稅（DSD）所產生的不良後果，現在修正，我只能夠說雖遲未晚。
DSD特點就是樓價愈貴，要付的印花稅愈多，2000萬以上物業，要付8.5%雙印花稅，400萬的物業，只需付4.5%，令到不少買高價樓的投資者轉移買細價樓，政府的原意本來是希望幫助上車的人，但DSD卻為他們引入實力雄厚的投資者，都唔需要過招，就知道誰勝誰負，結果，細價樓被炒起，辣招本來是想趕絕投資者，但結果是害了上車的人，在我的《第十個人理論》、《逢三退一》、《玫瑰玫瑰我愛你》三本書亦有提及DSD的錯誤，今次政府勇於修正，我認為是一項進步表現。
湯文亮：修正辣招 雖遲未晚
另外，陳茂波不斷重申供應達標不成問題，甚至供應過剩，超標三成以上，所以，政府提出新印花稅，希望可以冷卻一下熾熱樓市，否則，當大家了解到樓宇供應量，就會怪政府沒有警告市民，在對首次置業的人沒有影響之下，我認為新辣招是可以接受。」
政府解釋今次加辣是針對投資需求，事實上，統計顯示DSD個案近月出現拋物線式增長，買樓收租都要付DSD，可見近月樓價急飈，投資者居功不少，尤其近月人民幣急挫，內地資金更湧至香港買樓投資！根據戴德梁行最近公布的《2016中國境外地產投資意向調查報告》，今年首8個月中國資金投入海外地產，美國佔57%排名第一，香港雖是彈丸之地，所佔比例卻也高達19%而排名第二（圖1），北水橫流，成為近期推升香港樓價的重要力量。
梁特求連任 不可能讓樓價破頂
大家都知道，梁振英政府一直以能增加供應來壓抑樓價為重要政績，如果他真的想連任而再參選特首選舉，若樓價再破頂並進一步飈升，梁振英可說將十分沒面子，並會在競選中遭此課題挑戰，今回中資癲價投地，梁特便勢要對此作出「宣戰」！
有人會問，新辣招會否有效阻此樓價「破頂」，說真的，多付數個百分點的稅作用未必大，但也要想一下，這若是梁特首的「宣戰」，則樓價若再大升，便可能再進一步加辣，直到見到效果為止！其實，若真的想一棒打下樓價，也未必沒辦法，比如DSD辣稅一次過加到50%，反正都只是針對投資者，並公開表示，若樓價再每升10%，便每次再調高10個百分點，看看是否真的沒用？
拆息急升 不宜掉以輕心
如想再踩多一腳，更可考慮由今天起計，半年後才賣非自住樓，便要繳50%的利得稅，那自然會吸引大量業主趕在半年內賣樓，令供應大增，樓價自然狂跌！
當然，以上都只是戲言，但其實如湯文亮所說，天量供應將會陸續到位，始終會對樓價產生冷卻作用，另一要注意的地方，美國總統大選以後，隨時會加息，事實上近期香港的兩星期和一個月拆息，已分別升至5年和8個月高位（圖2），後者更是一般香港拆息按揭所依據的息率，所以不宜掉以輕心。
港人置業能力持續下降
中文大學的香港亞太研究所生活質素研究中心日前公布2015年「中大香港生活質素指數」。該指數連續兩年下跌，其中經濟分類指數連續第九年下跌，健康及社會分類指數亦轉差。 是次研究數據顯示，2015年的「中大香港生活質素指數」指數為101.83，較2014年的指數值102.95下降1.12點，反映香港整體生活質素比去年顯著下降。
「中大香港生活質素指數」由健康、社會、文化及休閒、經濟及環境五個分類指數，合共二十三個指標組成，與2014年相比，2015年的五個分類指數中，經濟分類指數下降1.3點至13.67，跌幅最為顯著；社會分類指數下降0.72點至25.93，另23個指標中有12個指標比去年差，當中置業負擔指數，較2014年18.57%再創新低，表示港人在2015年可負擔置業的能力持續下降（圖3）。
看完上述中大的研究報告，估計政府推出的新辣招，會有相對強的民意基礎。
[陸振球 樓市解碼]