2016-11-03
明報
【明報專訊】江雅琦曾任3屆九龍站發展項目業主委員會總主席，負責統籌九龍站7大物業的日常管理及未來規劃，對有關物業的投資價值瞭如指掌；而且她於2008年金融海嘯後買入天璽等多個九龍站住宅單位持有至今，堪稱實戰贏家。站在九龍站這個尊貴地段看本港樓市，江雅琦卻比較審慎，她認為買樓最好是低買高賣，惟樓價現已升近歷史高位；她表示，即使有自住需要，可優先考慮400萬元以下的物業，輕裝上路，提防樓價掉頭下跌的風險。
明報記者 葉創成
上月凱旋門映月閣（2A座）80樓A室天際獨立屋，單位實用面積4263方呎，另設平台、天台及私家泳池，可享維港景致，由本地客以4.24億元購入，實呎99,414元，創九龍區最貴呎價住宅單位。在錄得該破紀錄成交前，根據代理數據，天璽、凱旋門、君臨天下、擎天半島、漾日居合計於8月及9月均錄得24宗成交，平均實用呎價介乎於18,827至41,689元不等（見表），可見該九龍站五大屋苑身價不菲。另外，除了九龍站豪宅價格破頂外，差餉物業估價署本周一發表最新報告亦顯示，9月私人住宅售價指數報295.5點，按月勁升2.8 %，與去年9月歷史高位306.1點相比，僅相差3.5%，可見整體樓價亦有撲頂之勢。
九龍站共有天璽、凱旋門、君臨天下、擎天半島、漾日居等5項豪宅物業，以及商場圓方、寫字樓環球貿易廣場（ICC）。江雅琦曾出任九龍站發展項目業主委員會總主席3年，而且她2008年金融海嘯後購入天璽作自住物業至今，同期亦買入多個九龍站物業作投資及出租用途，加上她在上海及美加均有物業發展經驗，她對本港住宅樓市的觀點很有參考價值。
人幣貶值 北水湧港推高樓價
江雅琦認為，自從人民幣於10月1日獲國際貨幣基金組織（IMF）納入成為特別提款權（SDR）儲備貨幣後，其匯價跌勢隨即加快，成為港樓破位而上的推動力，「人民幣加入SDR後，匯價便由巿場力量決定，政府較難限制。這樣的話，人民幣匯價一定會跌，內地資金亦要向外搵出路，香港是比較方便的落腳地，而在不同資產類別中，磚頭比較穩陣。而且內地主要城市均有限購令，但內地人來港置業只要肯繳稅買幾多個單位也可以，故此港樓成為北水掃貨的對象。」
曾在內地當發展商的江雅琦認為，本港樓市政策可預測性較高，亦是內地資金願意長期投資港樓的重要原因，「內地樓市由政策主導，例如國慶前後深圳市政府加強限購及限貸後，當地樓市隨即水盡鵝飛。所以我以前在深圳買樓的目的就是賣樓，即是短期投資，香港不同，香港物業我視為長期投資，香港是我家，目前我留在香港的時間較出生地台灣更多」。
高鐵通車後 九龍站樓價料起飛
盈信控股（0015）副主席兼行政總裁游國輝於上月接受訪問時分析，受惠於港珠澳大橋、廣深港高鐵及蓮塘口岸等跨境基建在未來幾年陸續落成，料內地人來港經商及旅遊與日俱增，可望帶動本港經濟及樓市持續向好。江雅琦認同上述觀點，稱「大路大發，小路小發，無路不發」，並且以九龍站旁邊的廣深港高鐵為例說明，「周邊的環境對住宅樓價有很大影響，2011年麗思卡爾頓酒店開幕當日，九龍站各大屋苑的呎價均上升1000元，更何况是高鐵這交通樞紐。高鐵啟用後，從九龍站24分鐘就可到達深圳福田高鐵站，我與深圳的朋友打賭，屆時我從家中天璽到深圳請客，肯定要比她們從深圳其他地區更快到達，所以高鐵對九龍站物業有很大正面幫助」。
綜台上述分析，江雅琦認為，若本身有自住需要，尤其是目前正在租樓住的話，目前一定要買樓，「這樣就可以擁有自己的物業，不需要做無殼蝸牛，尤其是我們中國人很重視『家』的觀念。而且目前香港供樓利息在2厘以下，比通脹率還要低」。至於個別市場人士擔心美國一旦大幅加息，本港亦會跟隨，惟她相信，聯儲局短期內無條件這樣做：「去年美國講足1年後，在年底才加息1次0.25厘，今年6月英國脫歐，對歐洲及環球經濟均屬重大不明朗因素，我估計聯儲局最多在年底再加息1次0.25厘，跟着在可見將來仍會保持低息。香港目前利息這麼低，即使日後跟隨美國加少少，對樓市影響亦不大」。
投資樓市 最重要睇買賣時機
雖然有自住需要現可買樓，惟江雅琦強調，她個人近九成的本港物業是在2003年SARS及2008年金融海嘯低潮期間買入，「除了位置外，物業投資更重要的是時機，尤其是低位買入及高位賣出的兩個時機」。由於目前樓價已升至接近歷史高位，她叮囑用家必須銘記「量力而為」。至於具體如何部署呢？她教路稱，首次置業者可買400萬元以下物業，這樣既可透過按揭證券公司的擔保，向銀行借九成按揭，以40萬元首期（未計其他開支）就可上車，而且由於物業價值在400萬元以下，一旦樓價掉頭下跌，亦可控制風險。
據本報計算，以360萬元按揭金額、2厘按揭利息及30年還款期計， 每月供款額及按揭保險費則為13,885元，相信不少家庭也能負擔。惟江雅琦強調，買樓屬人生大事，擬置業者應由財務策劃師以專業知識及詳盡分析，評估個人情况後始入市，「量力而為是好關鍵的，不然的話便變成房奴。至於將家庭收入多少用來供樓，這是很現實的問題，每個買樓的人都要面對，但不能一概而論，要視乎其工作穩定性及薪酬增長前景等，並無標準答案。但一般來說，若按揭供款佔家庭收入五、六成，置業者會好辛苦；若佔七、八成則會變成房奴。所以我希望大家在財務規劃方面盡量做得最好，若本身是門外漢的話，可以聽一聽財務策劃師等專業人士的意見」。
[名人樓市論壇]