2016-11-03
經濟日報
昨日內地企業以高價88.37億元投得啟德地皮，每平方呎樓面地價13,500元，內地資金搶購情況，就像數年前未有買家印花稅之時，內地客大舉買入新盤，擋無可擋！
88億奪啟德地 高預期近9成
這次地皮成交，大幅高出市場預期上限近九成，是測量界低估了？還是內地企業的勇於出價，高到無法猜度的地步？理論上，地皮競投價是根據區內地皮成交價、二手價位、一手價位，推算未來的可能賣價，扣除建築費利息，未來預計利潤等因素再出價競投。測量界一地眼鏡碎，是中資企業對未來賣價前景大為看好嗎？依照市場推算，日後賣價可達每平方呎2萬多元，亦即未來兩、三年，東九的樓價將會睇齊今時的九龍站價位。
有發展商打趣說，這叫作志在必得價，現時區內新盤價錢平均大約15,000多元，他認為，說不定買家也不怎樣算，就是根據這個價直接落標。又或者區內兩年半前保利投得地皮，樓面呎價是6,530元，說不定買家決定就加一倍價錢把地搶回來。
中資勇出價 打敗本地發展商
內地企業或要擴展要務、或要分散投資、或要逃避人民幣貶值、或因種種原因調走內地資金，一切一切都創造了不一樣的出價條件，本地發展商是以投資回報等等計算投地，即使自問看好後市、又或自信將來賣價較其他發展商高，但唐榮極少看到，出現較市場估值高出近倍的大比例搶得地皮的情況。
內地企業對打敗本地發展商相信胸有成竹，估計他們要取得一擊即中的壓倒性勝利，要考慮的反而是同樣來自內地、準備搶佔香港地皮的其他企業，在估計彼此都是勇於出價的情況下，自然出現讓市場譁然的競投價。
作為崇尚自由市場的香港地產市場，將會如何？
像內地某些地方政府採用競投上限價嗎？似乎不可能！
像買家印花稅一樣，非香港資金買入香港地皮額外徵重稅？近期買家稅也擋不了！
完全禁絕非本港企業競投土地？相信更不可能，隨便來港成立公司已可繞過，而港府更負擔不起甚麼自由度、競爭力等等排名的插水。
市場轉變 參與者須加大投資
那還有辦法？答案是沒有辦法，惟有擁抱市場的轉變，大型本地發展商獨大的局面轉變，更多的內地企業將參與香港房地產市場，甚至擠走中小型發展商投得地皮的機會。內企的勇於出價，亦會帶來漣漪效應，每位市場參與者可能不得不出價更進取一點，加大投資，伴隨而來的，當然是更大的回報或者風險。港府亦應穩定甚至加大力度供地，讓庫房在高位時有更多進帳。
至於持續的高價搶地，無可避免帶來對樓價的刺激，情況一如數年前，內地人高價承接一手新盤，對二手樓價是助燃劑。話說回頭，這次高價賣地，最受惠應該是啟德1號和煥然壹居的買家，雖然現階段不能轉售圖利，但可直接享受帳面財富升值的快感！
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論