2016-11-02
經濟日報
黃竹坑商貿地以破紀錄成交，相信該區最獲財團睇好的主因，是港鐵快將通車，一條鐵路是否可令黃竹坑成最好前景商業區？
業勤街商貿地 逾25億售新高
較早前，黃竹坑業勤街商貿地進行招標，反應非常熱烈，吸引多達24組財團競爭，甚至投地稀客如希慎、爪哇等均有入標，最終地皮由信置與郭炳湘旗下帝國集團合組的財團奪得，中標價25.28億元。以項目可建樓面約28.5萬平方呎計算，地皮樓面地價達8,872元呎，創全港商貿地新高，亦較市場估值上限的22.8億元高出約1成，實在令業界始料不及。若以發展商公布的總投資額計算，計及10%「發水」樓面後，每平方呎投資額約1.28萬元，預計日後推售建築呎價為1.5萬元。
無論在投標反應及結果，均顯示財團看好黃竹坑，而8,872元樓面地價超乎業界預期，亦反映黃竹坑商廈身價數年內跳升。區內優質商廈之一的黃竹坑道環匯廣場，發展商恒地2013年以樓花方式推售，當時最平呎價單位為23樓全層，定價8,641萬元，呎價8,800元，3年後的今日，地價已追趕昔日樓價。
南港島線明年通車 交通改善
黃竹坑是否可成未來重要商業區？一個商業區首要條件當然是交通便行，亦正解釋為何各大財團對該區虎視眈眈。黃竹坑為傳統工業區，新式商廈至近年才出現，發展速度不及東九龍，相信最主要原因是交通略不便，只有透過巴士或駕車穿過香港仔隧道，才可由銅鑼灣到達香港仔，而隧道經常塞車，上班人士肯定不便。港鐵南港島線於多年前落實興建，最新消息為明年首季通車，屆時黃竹坑站前往金鐘站，僅是兩個車站距離，肯定遠較目前理想。
黃竹坑站出口附近的香葉道、黃竹坑道，正是商廈集中地，故通車後黃竹坑商廈與市區距離大為拉近。日後金鐘站至黃竹坑站僅是兩車站距離，正適合中環、金鐘商戶搬遷，縮減成本，亦可吸引大機構把後勤部門搬至黃竹坑，而核心業務留在中環，成本效率最佳。
業權分散樓面細 難吸引大機構
無疑交通是重要條件，但商業區是否會成功，還需視乎區內物業質素及商業氣氛。目前黃竹坑新式商廈陸續出現，惟出現兩個現象，就是業權較分散及樓面較細。暫時區內兩大具模商廈項目，分別為會德豐及恒地發展的One Island south及環匯廣場，涉及82及71.5萬平方呎樓面，質素理想，不過發展商早年均分拆出售，落在不同用家及投資者身上。業權分散的物業，往往較難吸引國際機構搬遷，一是業權分散落在不同業主後，每人持有一層至兩層樓面，便難出現大手租務，管理上亦往往遜於單一業權，畢竟傾租約時，大業主及散投資者取態有別，後者純收租角度，要求較短租約，價高者得，較難招攬國際機構大手承租。
另外，黃竹坑目前商廈分層樓面相對較細，例如四太旗下香葉道41號現招租，每層樓面約1.05萬平方呎，同地段老牌傅氏家族旗下南灣中心，明年入伙，每層樓面約1.1萬呎，至於新地W50早期拆售，每層僅屬5,000多呎，甚至一層多伙，換言之，欠缺每層逾兩萬呎樓面的商廈，一般來說，大機構需要大樓面物業，把不同部門整合在同層，方便管理。
東九龍今時今日發展理想，該區成功吸引花旗銀行、宏利保險等設總部，除了配套漸成熟外，商廈的質素（單一業權及樓面大）是關鍵。黃竹坑既擁有港島區優勢，港鐵通車後，車程上前往中區方便，但商業區發展需時，實在三兩年間翻天覆地，還要視乎各大財團如何發展，以建立成熟的商業區。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論