2016-10-29
明報
【明報專訊】早幾天同長實趙樓神和同屬樓神級的湯文亮一起飯局，自然談到近期熾熱的香港樓巿，趙樓神說在6月英國公投脫歐後看到歐洲資金東流，樓巿轉勢向好，之後人民幣加快貶值，內地資金蜂湧來港買股買樓，尤其在10月1日人民幣正式納入SDR以後，人們原預期人民幣會企穩甚至反彈，豈料卻跌破6.7的重要關口，出現內地人恐慌性將資金調來香港掃樓的場面。
筆者查看統計資料，確也發覺去年人民幣急跌後反彈，反彈過程中中原樓價指數延續調整勢頭，但在今年3至4月開始，人民幣重新展開跌浪，相若時間香港樓價開始拗腰彈升，當人民幣跌得愈急，香港樓價升得愈快（圖1）。
發展商專人服侍內地客碌卡
根據趙樓神描述，現在新盤售樓處，會有專人服待內地客碌銀聯卡買樓，由於銀聯限制每次只可碌5000元，對於數百萬以至上千萬元的物業，可能要碌卡數百至上千次，蔚為奇觀。如果香港樓價今次升浪真的與人民幣貶值有關，那他日人民幣跌定甚至回升，會否便是香港樓價再見頂之時？當日同一飯局的湯文亮並沒即場對香港樓巿後向作出預測，不過筆者卻收到風，在現時差不多人人看好樓巿之際，他反而覺得要審慎，並會在短期內撰文指香港樓價將跌兩成！
筆者記得，去年初香港樓巿也是極度熾熱，當時湯文亮卻發表「細價樓爆煲論」，預測3個月內樓價指數會見頂，但最終樓巿升多半年才出現拐點，現在人人看好樓巿的情况下，湯又預測樓價會跌兩成，又會何時兌現？
財仔大做二按 樓市積壓風險
其實，除了現在香港樓價欲再升破去年9月高位，美國樓巿也在升溫，樓價指數剛重返數年前次按爆煲，又或金融海嘯出現以前水平（圖2）。美國樓巿重返泡沫水平，相信和香港有所分別，就是供應不會香港過去數年般緊絀，卻又和香港相似，就是在聯儲局QE下，造成低利率和借貸寬鬆，資金湧入如「磚頭」一類的實物資產巿場。
其實，資金成本低廉，也造就了近年財務公司如雨後春筍般急增，以遠高於銀行的利率提供二按或加按貸款。根據經絡按揭轉介研究部統計，以2016年為例，物業加按用途以備用資金佔比例最高，達58.9%，其次為置業用途的20.4%及償還貸款的12.1%，隨後還有金融投資、生意周轉、物業裝修及教育資金（圖3）。
經絡表示，正因為有龐大的需求，大量的財務公司應運而生，根據公司註冊處的數字顯示，放債人牌照數目由2008年的760個，急升至今年9月30日的約1800個，升幅超過一倍。
靄華：港樓與經濟「冰火二重天」
大家可以想像，財仔做二按或加按，也面對激烈的行業競爭，而為求有生意，或會容許業主不通知一按銀行下私下承做二按或加按，一些時候，甚至可能有業主刻意隱瞞，同時向多家財務公司進行加按，如此便會造成重大風險。金管局近日便宣布，會在明年起要求土地註冊處有二按登記，便會主動知會一按銀行，以防止亂加按的個案出現！
其實，財仔看似可以輕易賺高息，也有心知現時這個遊戲只有在大升巿才可長玩下去。日前公布中期業績的靄華押業（1913），有參與不少二按業務，靄華主席兼行政總裁陳啟豪便表示，年初至今樓市儼如「過山車」，時好時差，而且樓市與實體經濟猶如「冰火兩重天」，質疑現實環境是否具條件支撐目前的樓價，故集團將繼續持保守態度，並將頭按及二按貸款比例維持在75%與25%，貸款價值比率（LTV）維持在55%（一年前約60%），直至確認樓市的確轉好，才有機會調整策略。
[陸振球 樓市解碼]