樓市供需失衡 港府畫餅充飢

運輸及房屋局公布最新的香港樓市數據，乍看之下條數超驚嚇，無論是未來住宅預期供應量，還是發展商施工量或推售量均現新高！另方面，坊間的樓價指數同樣繼續飆升，反映供應遠追不上強勁的需求，失衡愈益凸顯，而政府開出的未來單位供應期票，更看似是畫餅充飢，能否落實成疑！ 據運房局的數字顯示，今年首九月累計私宅落成量一萬零七百伙，施工量按年大增近七成；未來三至四年潛在單位供應更達九萬三千伙，看齊第二季的紀錄高位；而第三季樓花銷售一萬二千個，創出歷史新高，反映樓市火熱、供需旺盛。 不可忽視的是，政府所指的未來私樓單位供應不無水分，主要是現在的一手新盤已充斥着不設間隔的所謂「納米樓」，可供市民棲身的面積大減，伙數的觀念與過往截然不同。可見私人住宅動工量看似高企，亦須與已動工興建的樓面面積一併計算，才能充分反映樓市供應實況。 事實上，港樓瘋升難遏主要是由於：市場已形成愈遲買愈貴的羊群心理；人民幣貶值下北水湧入作資產配置；內地樓價高企、不少港人賣掉內地樓宇回港置業；而銀行爭相提供低息按揭更是火上加油等。當中，內地溢出效應不容忽視，一二線城市相繼實施限購限貸「趕客」，北水南下掃入豪宅保值。另方面，反映十月初市況的樓價指數勁升百分之一點八，主要受惠於大單位升勢凌厲，按周急升百分之二點五。 無疑，政府為遏樓價已法寶盡出，早年推出的所謂三大辣招措施扭曲了市場，既人為抑壓需求，亦阻礙住宅正常放盤放售，打斷了供需鏈。現時運房局再開出高達九點三萬伙的供應期票，顯然有取巧篤數之嫌。觀乎較早前的末季土地供應計劃表，已見政府須靠兩鐵及市建局跑數才能勉強達標，況且政府在開闢新地皮也是寸步難行，屢受各區利益團體阻撓，未來能否達到預期的供應量實是一個大疑問。 當前香港樓市購買力看似旺盛，卻不無隱憂，皆因不少置業人士是透過按保，加上發展商提供的各種優惠，以超高成數按揭勉強上車，這批業主抗跌能力顯然會較脆弱。堪憂的是，如今環球宏觀環境充滿不確定因素，美聯儲局「收水」在即、內地去槓桿措施陸續出台、本地零售業放緩，難保不利因素不會碰巧集中爆發，屆時恐令資產價格大調整，重演○八年金融風暴的噩夢。