2016-10-28
經濟日報
特首戰開跑，房屋土地一向是特首梁振英施政主打，無奈多項樓市數據，均對他的成績相當不利。
樓價租金不跌反升 供應落後
昨日特首梁振英回應傳媒提到房屋政策時表示，「香港社會長期積聚下來的土地問題和房屋問題會否因為換屆或換人變得容易解決？新一屆政府、新一屆特區班子會否繼續迎難而上，有勇氣、有決心去觸動一些在地產市場裏的既得利益，去為大家紓緩和最終解決住屋問題？」既然特首提出多個問句，抑或是反詰句，唐榮也來問一問。
樓價有成功受遏回落嗎？
這可能最不利於特首的數據，差餉物業估價署數字，2012年7月，私樓價格指數是206.1點，2015年9月創出歷史新高的306.1點，較梁振英上任時大升49%。及後回落，至今年3月低點後反彈，到2016年8月數字稍有回升，見287.4點，與梁上任比較，樓價仍上升39%。而8月數字顯示，樓價只要再升7%，將會升穿去年9月的歷史高位。
愈來愈不利的是樓價在9及10月仍繼續上升，代理統計的樓價指數反映近期樓價距歷史高位不足4%，近日官方公布的9月數據相信亦是上升格局。
租樓人士輕鬆點嗎？
特首上任時的租金指數是144.8點，同樣在去年9月攀上高峰177.5點，升幅有23%，隨後回落至今年4月起反彈，8月的租金指數是168.7點，仍較特首上任時高出17%。與歷史高位比較，8月水平再升5%左右，又見新高。樓價租金表現均不利，其他又如何？
又話好多新樓入伙？
特首曾多次提及新樓供應，其中一點是有更多新樓入伙，今明兩年達到1.8萬伙水平，其中今年將有18,200伙落成，但差餉物業估價署的數字顯示，截至今年8月，落成單位仍只有9,532伙，大約到達目標的52%，餘下4個月可追回來嗎？平均每個月要有2,167伙落成。
落成量有遲無早，部分單位或者會延後至明年，那明年落成量將會增加？問題是，明年預測要落成的單位，會不會同樣出現延期，讓特首常說的這兩年落成單位較過去為多的預期落空？
公屋上樓有比較容易嗎？
在2016年6月底，公屋輪候冊有288,300個申請，一般申請者的平均輪候時間為4.1年。回望特首上任的那一季度，亦即2012年9月底，公屋輪候冊有210,400個申請，一般申請人的平均輪候時間是2.7年。
當然，還是有一定可取，像推出的私樓土地、未來3、4年私樓供應（93,000伙），的確較曾蔭權年代為多，不過私營房屋土地供應可以應付，公營房屋卻有捉襟見肘的問題，土地開發亦遇上重重阻滯。
四面楚歌 房策課題勢遭圍攻
這樣子算下來，連唐榮也有四面楚歌的感覺，如果特首梁振英決定爭取連任，面對一眾競爭對手，他標榜的房屋政策更可能成為圍攻課題。樓價租金升了多少？你知道劏房增加了多少嗎？細樓劏房呎租貴過豪宅如何解釋？公屋輪候冊愈來愈長？
如何負隅頑抗？唐榮亦覺困難重重，不如也來一串反詰句：
•如果沒有努力搵地，那來每年1.8萬伙的土地供應？
•如果沒有需求管理措施，大家認為樓價會升到那一個天價水平？
•如果沒有各類印花稅，有多少短期炒賣？會有多少海外資金湧入樓市？
•如果沒有地區重重阻力，公營房屋供應會遠像目前落後嗎？
•如果沒有政府努力，能夠有遠期居屋樓花、貴價居屋、綠置居嗎？
•如果，完！
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論