2016-10-28
經濟日報
很多人說我是樓市最硬好友，他們其實是忘記了我在98至03年都是淡友。
我效忠的是事實，不是唱好或者唱淡，過去幾年唱好是因為太多人忽略「不買的風險」，到了現在，我又覺得開始有人對買的風險感到迷糊及迷惘，希望讀者可以掌握到清晰的市場圖畫來作合適部署。
長遠無得輸 沿途多凶險
我要強調，我對樓市的評估是完全沒有變的，在量化貨幣未有迹象收斂前，樓價向上可以說是硬道理，現實是「長遠無得輸，但沿途多凶險」，縱使樓市上升，但你在中途不做好風險預算，出現斷供，你一樣捱不到去美好的終點，一樣TOTAL LOSE。大自然也好，市場也好，其實也是，冷暖有序，起跌有時，這定律，縱使由美國環球量化貨幣帶起的資產荒也不能豁免。
這幾年樓價上升令人迷惑，是因為人們錯將新常態的資產荒當了是舊經濟的樓市泡沫，樓市泡沫是指市場出現過分炒賣、借貸及槓桿，購買力可以說是假的，但資產荒是量化了太多真的錢，我們是不可以說是這些購買力是假的，只是，有關的調整方式、時間、形態與樓市泡沫爆破是截然不同而已，過去太多人用舊觀念處理及評估樓市，才會錯過了樓市的入市及調節時機。
在新常態中我們更要明白市場上的需求量，和合格購買力的數量是完全兩樣東西的，樓價愈高，能買得起的合格購買力就會愈來愈少，那麼，只要有一日放盤量或者新供應高過合格購買力數量的時候，樓價就會出現下跌壓力。
不過，大家亦不要幸災樂禍，就算這一天出現，當樓價向下微調5至10%，合格購買力的數量就會增加，樓價又會有上升壓力了。但這個供求互動的關係，我認為政府可以好好掌握來牽制樓價向上的銳氣。
基於樓價無論真下跌或者假調整也好，可調整的幅度不大，等的成本及風險太高，因此能量力而為者，我較認為入市為先是上策啊。
撰文: 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名: 專家論市