2016-10-27
經濟日報
近月樓市急升溫，二手屋苑又再出現「破頂潮」，不少人會問，究竟樓價升勢何時才會停？從地產代理每星期公布的數據顯示，樓市目前仍然處於供求不均衡的情況，升勢仍有支持。
本地數家大型地產代理每星期都會公布樓市最新數字，以利嘉閣地產代理為例，每周五都會公布全港50大屋苑於周六、日假期的預約睇樓量，由於涉及屋苑數目較多，參考性也相對較高。根據利嘉閣公布的數字顯示，由今年9月2日起至上周五（10月21日）的8個周末，50大屋苑的預約睇樓量共有12,595組，平均每個周末1,574組，即平均每個屋苑有約31組客睇樓，屬於相當活躍的市況。
周末預約睇樓量 較去年多
以去年8、9月樓價高峰期作比較，8、9月的8個周末，50大屋苑的預約睇樓量有11,470組，平均每個周末為1,434組。數字反映，今年的旺市，周末預約睇樓量比去年旺市多10%。換言之，現時市場的需求比去年旺市更加強。
另一方面，中原地產每星期會公布10大藍籌屋苑的放盤量，最新統計數據顯示，截至上周五（10月21日）10大藍籌屋苑二手放盤量約1,833個，較去年9月同期公布的2,716個，大幅減少883個，跌達33%。當中藍田麗港城及沙田第一城分別得80個放盤，跌穿100個的關口，放盤量佔屋苑單位總數不足1%。綜合兩個數字，可以反映現時二手樓市想買樓的人多，但二手放盤的數量則不斷減少，即是說目前仍處於求過於供的市況，某程度可以解釋到，近期樓價為何急升，而且升勢仍然可以持續。
銀行搶樓按 樓市破頂不遠
回顧去年樓價在9月份見頂後回落，主要窒礙樓價繼續上升的因素是，美國於去年12月中加息。而今年情形相若，市場同樣預期美國有機會12月再度加息，而且香港銀行跟隨加息的機會大增。不過，回看近3個月銀行搶樓按的態度十分積極，H按息率由5月份的H加1.7厘（實質利率1.99厘），降至現時的全期H加1.35厘（實質利率1.64厘），實質利率下降了0.35厘，足以抵銷銀行加息的負面因素。
所以近日多個地產巨頭，包括長實執行董事趙國雄、會德豐地產常務董事黃光耀均認為，二手樓價有機會短期內升穿去年9月份的歷史高位。而最新的中原城市領先指數報141.53點，較去年9月歷史高位146.92點，尚有3.8%，相信距離破頂時間不遠。
那有沒有黑天鵝？港府在樓價破頂之時，忽然再出新招遏抑樓價，又或辣招再加辣，應該是目前市場最意想不到的影響樓市因素。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論