2016-10-25
東方日報
政府差餉物業估價署以面積大小ABCDE把物業單位分門別類，A是429呎以下，B是430至752呎，C是753至1,075呎，D是1,076至1,721呎，E是1,722呎以上，他們用來統計再結合香港人口收入結構去規劃未來的房屋供應。
補救換樓階梯消失
筆者認為，這個分類方法已過時，因在金融海嘯後，全球央行進行QE令市場扭曲，資產價格急升，香港政府為壓抑樓價推行的行政手段如新增稅款和持有期限，和金管局推出逆周期措施加高首期和壓力測試，令市民入市和換樓增加很高難度，整條換樓階梯消失。
從前沒有資產的人，可先由A開始一級一級向上換樓，因賣掉A類物業連同數年供款和樓宇的升值，便可以支付B類的首期。不過，隨着樓價急漲和不同銀碼首付不一樣，令難度大增，700萬元樓價首期要40%，700萬至1,000萬元樓價的首期要50%，換樓客很難再多付額外的10%首付，令換樓出現斷層，A不能晉升至B，令A的單位難以釋放，二手市場淡靜便是這個原因。
發展商為促銷貨源，只有把單位愈建愈細。由於面積細小，令總價也較小，方便上車客。上世紀八十年代曾風行二百多呎物業，但單位至少還有一房一廳，但現在這樣的面積也嫌大，要再縮小至接近一百呎，才可把總價降至可負擔水平，有人戲稱此為納米樓。
內地增高法具彈性
筆者認為，A類還分得未夠仔細，應要細分為A1至A3，A1是納米樓在150呎以下，A2是151至300呎，A3是301至429呎，細分後才可了解現在市况。
政府常強調每年有多少個住宅單位可供應，但若大部分集中在A1類單身公寓型，和以前可住四人家庭的A類型相差太大，表面單位數字的增加對解決房屋問題便變得沒有意義。
事實上，內地有一種住宅開發類型香港是沒有的，便是可個別發售的服務式公寓，他們和香港的A1類型相似，面積也是一百多呎，不過他們容許樓高可增至3.6至4.5米高，便可把單位內多建半層作臥室，令到布局較為合理。
香港受制於建築物條例要求，建至這個高度便作兩層計，令納米樓布局惹人非議，如身形稍健碩的人不能正常如廁、洗手盆不能放在浴室內、平台面積較室內空間還要大的問題，稍為增加一點高度便可換取合理布局的做法，是否可作諮詢？
推倒樓價幾不可能
在央行無限QE年代，要推倒樓價基本上是不可能的任務，樓宇納米化也是必然趨勢，是時候想想怎改變或放寬建築條例，去迎合新時代和新形勢，僵化條例沒有好處，多思多想才能得益。
邵志堯
資深測量師，江西財經大學客座教授，曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年，擁有豐富中、港物業發展經驗。
作者：邵志堯