2016-10-20
東方日報
筆者曾在本欄指出：「增加寫字樓供應最快捷方法，莫如為工廈改建商廈鬆綁，鼓勵多些工廈業主願意投放資金進行改建，把工廈變身為符合現代要求的寫字樓。」有朋友看過後，提出一個疑問：為何好像沒有工廈業主願意補地價改建寫字樓？主要原因是政府對補地價的計算方法，工廈業主感到極不公平，惟有卻步。
首先，補地價基本原則就是將新用途的地皮價值（After Value）減以現有用途的地皮價值（Before Value），兩者的差額便是應補的地價。政府與業主最主要的分歧，就在於現有用途地皮價值的計算上。
彈性處理 釋放土地
假設業主剛於公開市場以樓面呎價5,000元收購了一幢工廈，有意重建作商廈用途，以業主角度，Before Value就是樓面地價。若同區剛以公開招標售出商業地皮的成交價以樓面地價計算為每呎7,000元，則After Value可以呎價7,000元作參考，兩者差額為2,000元。
但是，政府基本算式為：總發展價值─發展成本─發展商利潤＝地價。假設該工廈的發展成本及利潤合計為每呎3,000元，Before Value就是樓面地價每呎2,000元，即業主要補的地價為5,000元。業主要補地價，還要支付拆卸工廈費用，總花費比直接買入一幅已平整好的商業用地更貴。
很多工廈都被補地價的計算方法箍死，當局如果在補地價方面靈活一點，相信不少工廈土地可以釋放。
李秀恒
香港中華廠商聯合會會長
作者：李秀恒