2026-10-15
明報
【明報專訊】反映本港私人住宅售價的差估署樓價指數今年上半年上升近8%後，下半年以來轉趨橫行，後市到底何去何從呢？本欄專訪在1990年代高峰期曾持有40至50個住宅單位的資深物業投資者陳清白就此分析。他認為，目前樓市最大問題是二手成交量明顯下跌（見表），個別急於求售的業主需要大幅減價才可賣樓，樓市現已響起警號。他預測，假如本港銀行未來幾個月跟隨美國大幅加息，樓價有可能下試去年首季低位。
陳清白在1990年代曾持有40至50個本港住宅單位，當中大部分向銀行借按揭買入，而1997年至2003年樓價大跌七成期間，他由於被銀行追收貸款（Call Loan），被迫賣出有關單位。雖然過去20多年已輕裝上路，惟他一直關注樓市動向，除熟讀主流報章地產新聞外，亦與相識多年的地產界人士保持聯絡，掌握市場脈絡。
二手成交淡靜 業主急售需劈價
是次陳清白接受專訪時表示，目前本港樓市最大問題是二手成交量明顯下跌，7月、8月及9月同樣僅3000多宗，而上半年每月均處於4000多至5000多宗。他指出，二手住宅單位不論總存量及成交量均遠比新盤多，而且透明度亦較高，屬真正的市場指標。
記者翻查政府統計處數據，截至去年底，私人住宅單位總存量逾140萬伙，而根據房屋局最新公布的《私人住宅一手市場供應統計》，截至今年6月底，未來3至4年私樓潛在供應量9.6萬伙；另外，根據土地註冊處數據，上月一手及二手買賣註冊宗數分別為1502宗及3259宗。
陳清白指出，由於港樓二手成交量明顯下跌，個別急於求售的業主須大幅減價才可賣樓，以他熟悉的港島東為例，據來自代理的消息，太古城天山閣中一個低層C室689實呎3房單位，近日以920萬元成交，折合實用呎價僅13,352元。
值得一提的是，上述太古城單位的原業主於1976年以約19萬元購入，持貨半世紀，是次轉手帳面獲利約901萬元，物業期內升值逾47倍；而是次的買家是入市自用。陳清白指出，太古城雖然樓齡較舊，但由於保養得宜，加上位置優越，故仍屬優質物業，而是次上述單位實用呎價僅13,352元，屬有吸引力。
美加息港股跌 拖累港樓近月成交縮
至於港樓二手成交量何以在今年下半年開始明顯下跌呢？陳清白分析，市場在上半年仍預期美國聯儲局會繼續減息，惟年中有關預期開始逆轉，當局更於上月加息0.25厘，而加息除了對息口敏感的樓市不利外，亦觸發港股調整，帶來負財富效應。他指「今年初市場很多人預測恒生指數於年內將會升至30,000點，現時卻回落至約24,000點，期內於港股輸錢的投資者相信不少，這對港樓亦屬負面。」
展望未來，陳清白認為，對港樓最大的影響是美國加息步伐。雖然美國聯儲局上月加息0.25厘後，本港銀行沒有跟隨加息，惟專家普遍認為，假如美國在本季及下季再加息，屆時本港銀行或會跟隨加息。富達國際基金經理暨多元資產研究部聯席主管George Efstathopoulos上月24日於本欄預測，聯儲局在明年3月底前會再加息4次、每次0.25厘。
倘樓價跌回去年低位 自住客可吸優質盤
陳清白分析，假如本港銀行在稍後時間跟隨美國加息，本港樓價的跌勢將會成形；而假如美國在明年3月底前再加息4次，本港樓價更有可能下試去年首季低位，則過去一年多累積的一成多升幅將會被抹走。
總結是次專訪時，陳清白表示，本港樓價目前下跌機率高於上升，故沒有投資價值，而對於有自住需要及有買樓能力的家庭，則可以把握樓市或即將出現的調整期在二手市場物色價格吸引的優質盤。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]