2026-10-03
東方日報
樓市傳統旺季「金九」的銷售成績表，由中指研究院率先為百強房企交出，據其統計，今年首9個月累計銷售全口徑總額達2.25萬億元（人民幣‧下同），按年降幅維持雙位數，與首8個月跌幅持平，單計9月則為2,421億元，按年亦挫13.38%。儘管房地產行業在第三季迎來現樓銷售改革、定向房貸貼息等新一輪救市政策加持，但國際評級機構惠譽認為，新規對一手樓銷情影響有限，反而在明年下半年供應大減的預測下，屆時銷售恐加劇下滑。
開發商以價換量策略未變
對比今年7月的2,179億元及8月的2,133億元，「金九」百強房企全口徑銷售規劃總算回暖，滬市A股保利發展亦重奪首9個月銷售之冠的寶座。惟中指院提醒，在第三季內，7月及8月傳統淡季的重點城市新樓成交面積，無論是按年或按月，均出現回落，兩月按年分別下降1%和6%，9月也延續回落態勢，初步統計新建住宅銷售面積按年降幅擴至約7%，故第三季整體按年下降約5%。換言之，開發商透過降價促銷 「以價換量」的策略仍然未變，特別是銷售面積也進一步承壓，或與買家規避非現樓交付的市場信心有關。
若以內地100大重點城市看，百城新建住宅均價為每方米17,285元，按月及按年各升0.17%及2.12%，比8月的0.15%及2.04%升幅均見擴大；二手樓方面，中指院周四發表報告指出，重點城市二手樓交易仍保持一定活躍度，9月成交量按年繼續增長，但價格跌勢擴大，百城二手樓均價在9月為每方米12,452元，按月跌0.6%，比8月再擴大0.15個百分點，當中合共97個城市也按月下行，比8月的93個增多。
展望今季，中指院預計，房地產市場將延續既有築底態勢，核心城市需求端政策顯效和優質項目入市，仍為新樓銷售提供一定支撐；二手樓成交或保持較高活躍度，但掛牌出售規模仍處相對高位，故價格短期或延續調整態勢。8月底樓市新政的傳導是後續市場的重要主線，今季地方細則落地和年底土地供應高峰期的土拍表現值得關注，土地款分期繳納、過渡期安排等政策將直接影響房企投資能力和意願。
房企面臨更長現金回收期
隨着新政對房企拿地策略和資金佔用影響的逐步傳導，中指院同樣指出，2027年起其對新增供應的影響將逐步加深，2027年第二季前後是重點觀察時點，具體傳導節奏和影響幅度仍取決於地方細則及項目過渡安排。
惠譽坦言，房企的現金流面臨重大影響，可能面臨更長的現金回收周期，和更高的營運資金需求。由於8月底新規將預售的最低門檻提高，並將按揭資金撥付推遲至項目竣工後，項目竣工前的買家首期將一直留存在監管帳戶中。此前房企通常可在拿地後9至12個月動用大部分銷售回款，如今可能需要等待24個月後。對於銷售和施工周期較快的房企，現金回款可能延後約12至15個月；但進度較慢的房企，可能面臨更長的資金回籠期。
房企若要維持當前規模，將更依賴外部融資，從而可能顯著推高槓桿率。不過，惠譽認為，大多數房企將優先考慮項目質量和資產負債表健康，而非規模擴張。因此，受評房企的規模料將進一步收縮，槓桿率僅溫和上升；與此同時，隨着規模較小、實力較弱的房企退出市場，行業整合將持續推進。即使今年樓市銷售額影響或有限，但隨着可售資源趨緊，整體銷售額降幅可能從2027年下半年開始擴大；長期而言，供應減少及項目質量改善或將撐起新樓均價，但短期住房需求料將進一步轉向二手樓市場。