2026-09-23
經濟日報
瑞銀公布《瑞銀全球房地產泡沫指數2026》，當中瑞士蘇黎世的房地產泡沫風險最高，東京緊隨其後，香港的風險水平為「中等（moderate）」，惟香港及首爾的泡沫風險評分錄得最大升幅。
以瑞銀2026年度報告所選的23個城市之中，香港樓市泡沫指數只排第16，評分為0.61，屬於「中等風險」級別，較2025年度評估的0.44「低風險」級別，上升一級。
瑞銀指出，香港樓價於2018至2025年間，經通脹調整後的實質樓價下跌超過30%，但自2025年中以來已出現強勁反彈，實質樓價升幅約8.7%，升幅僅次於首爾、里斯本及馬德里，而且香港樓市復甦屬全面性，當中細價樓升幅領漲。
需不吃不喝15年 才能「上車」
「按揭貸款利率下降提振新屋銷售，同時內地專才流入，亦持續支撑房屋需求，所以近期香港樓價上升主要由用家需求推動，故是次復甦對樓市構成的泡沫風險有限。不過，基於市場存在利率及收緊資本管制的風險，預期樓市復甦動力將會放緩。」
瑞銀表示，在大多數國際大都市，一般打工仔要購買一個600呎單位幾乎是遙不可及的事，而香港仍然是全球住宅負擔能力最差的城市，香港人需要工作約15年，「不吃不喝」才能買入一個60平方米（約650平方呎）的單位，而東京、巴黎、倫敦及首爾的樓價同樣與當地收入脫節，需逾10年收入才能成功「上車」。
至於樓價租金比（Price-to-Rent Ratio），自2024年以來，樓價和租金的升幅基本一致，樓價租金比率亦基本維持不變。現時蘇黎世的樓價租金比為全球最高，達46，其次是日內瓦，亦有40，慕尼黑、法蘭克福和香港的樓價租金比也超過30。高樓價租金比反映市場對未來樓價強勁上升及利率向下的預期。
新加坡方面，樓市泡沫指數則排第17，評分為0.54，與香港同屬「中等風險」級別。瑞銀指，新加坡樓價自2025年中以來整體維持穩定，實質樓價升幅僅約1%，為2019年以來最低增速，租金基本會保持不變。
責任編輯：梁智豪
撰文：陳韻妍