2026-09-17
東方日報
今年股市因人工智能（AI）熱潮陷入瘋狂，即使6、7月曾出現大幅回調，以半年至一年計，不少企業仍錄得逾倍升幅。不過，股票總不可能月月升、年年升，一些投資者成功獲利後，都想平衡一下投資組合，想將部分盈利轉投物業保值。有部分投資者的資產以股票為主，到申請按揭時，曾有不少人遭銀行請吃閉門羹。問題不在於股票價值不夠，而是在於其證券戶口。
手執過千萬元股票資產，直觀地想，要借數百萬元一定綽綽有餘。事實卻不然，很多證券戶口在開設時已預設開通了孖展功能，背後的設計原意或許是要避免散戶遇到絕佳機會時，不會因缺乏融資支持而錯失良機。
須申請取消融資功能
然而，一旦孖展功能開通，即使一分錢都未曾借，戶口條款早已授權券商在特定情況下動用戶口資產作抵押或清算。此條款在銀行眼中可不是小事一樁，如果申請者沒有證券戶口的完全控制權，戶口又附帶未使用的透支額度，銀行就有理由質疑借款人會否在按揭批出後動用槓桿炒賣，繼而影響其還款能力。故此，物業按揭貸款所涉金額龐大，大部分銀行對孖展戶口內的資產非常審慎，有些大型銀行甚至一看到戶口開通了孖展功能，便會直接不把該戶口內的股票納入資產計算。
如這類個案想承做按揭，現時市場主流做法是申請人必須先向券商申請取消孖展功能，將戶口轉回純現金戶口，並提供轉戶後連續3個月的持倉月結單。之所以要提供3個月紀錄，是因為銀行計算股票資產時，一般會以「3個月平均資產值」作準，以確保資產長期穩定。不過，要等待長達3個月去拉平均數，時間着實不短，不少物業買賣成交期只有一至兩個月，如果有需要時賣家或發展商不願延長成交期，買家就有機會因未能及時批出按揭而蒙受損失。
近期業界出現新猷，有大型銀行改革審批方式，其核心思維改為着眼當前淨債務，免去繁瑣手續。客戶毋須取消孖展功能，過往融資紀錄亦不予究詰，即使戶口過去頻繁使用孖展，只要當刻清還，銀行不會理會其過去歷史。即使最近曾使用融資額度，只要申請人在遞交申請當刻已將欠款還清，銀行即視戶口資產為100%淨資產，申請人不用再等3個月的時間去拉平均數計算。
銀行不接受內地基金
這個新計法對於日常頻繁交易，「每秒鐘幾百萬上落」的投資者來說方便不少。但這類買家仍需留意，由遞交申請、銀行發出審批同意書，直至最終成交當天，該證券戶口絕對不能有任何新的孖展借貸。銀行在落款前隨時會抽查最新戶口狀況，一旦發現重新透支，批核有機會被即時撤回。
除了股票戶口的性質，銀行對其他金融資產的認可度亦大有不同。內地封閉式基金因流動性低，普遍不被接受；內地存款通常要求存於具規模的大型國際或國有銀行，小型鄉鎮銀行的存款證明往往不獲採納。保險資產方面，絕大部分銀行不接受保險作資產，僅有極少數接受具備現金價值的本地人壽保險，結構複雜的投資相連保險則普遍被拒。如有需要，準買家應該及早將相關資產轉回現金，以增加獲批機會。