2026-09-15
東方日報
本港樓價經歷數年調整後逐步回升，市場關注升勢能否持續，除了看供求及購買力，建屋成本亦值得留意。正所謂羊毛出在羊身上，成本變化最終也可能反映在樓價之上。
立法會秘書處最新研究顯示，公屋及綠置居每伙平均建築成本，由2020至2021年度約65萬元，升到2024至2025年度約106萬元，4年間增加約63%，首次突破百萬元。
私樓建造開支遠高公營房
樓價與建築費並非同步升跌。中原城市領先指數（CCL）由2021年3月底180.93點，跌至去年3月底135.31點，跌幅約25.2%；同期公屋建築成本卻升逾六成。報告指出，公屋及綠置居上蓋成本由2019至2020年度每方呎建築樓面約914元，升至2024至2025年度約1,422元，升幅約56%。政府統計處數據亦顯示，以2021年4月為基期的公營建築工程綜合工資指數，在今年6月升至112.1點，反映地盤人工成本上升約12.1%。
公營房屋規格較簡約，上蓋平均成本較私人住宅低約44%。按此粗略推算，私樓上蓋成本約為每方呎建築樓面約2,540元。以實用面積500方呎、實用率75至80%推算，建築樓面約625至667方呎，單計上蓋工程就約160萬至170萬元。
每單位造價涉及多項費用
這只是估算，並非官方公布的私樓每伙造價。完整發展成本還涉及地基、機電、會所、園林、顧問費、地價、利息、銷售開支，以及發展商利潤，實際成本必然更高。
當然，建築費高不代表樓價只升不跌。樓價受供求、利率及購買力影響，建築費則受人工、工程價格，以及項目規模左右。
市況轉弱時，地價和發展商利潤可以下降，業主亦可能減價；但成本上升可能削弱投地及開發意欲。樓價雖曾回落，建屋成本壓力反而增加，當市況回升時，便可能成為樓價的向上推動力，但能否轉嫁仍取決於市場負擔能力及銷售速度。