2026-09-14
星島日報
香港市區重建正面對一場與時間競賽的挑戰。過去十年，樓齡達五十年或以上的樓宇每年增加約510幢，但由市區重建局及私人機構完成重建的樓宇，平均每年只有約160幢。樓宇老化速度遠高於重建進度，加上不少舊區業主年事漸高，「樓宇老化、業主老齡化」的雙老問題，成為逼切課題。
在於不少舊樓已用盡現行准許地積比率，重建後可售樓面未必足以抵銷收購、安置、建築及補地價等成本。市建局的油麻地及旺角地區研究顯示，研究範圍內超過九成重建項目在財務上不可行。最新提出的額外地積比率先導計劃，正是以有條件的規劃誘因，提升私人重建項目的可行性。
建立城市更新機制
先導計劃為期五年，適用於西營盤及上環、灣仔、旺角、油麻地、馬頭角、長沙灣及荃灣七個指定地區。合資格地盤須有樓齡至少五十年並具住宅元素樓宇，地盤面積不少於700平方米，而重建項目須主要作住宅用途。符合條件項目，可獲相等於大綱圖最高准許住用地積比率兩成的額外樓面，而且要免補地價。
若合資格地盤最高准許住用地積比率為7.5倍，額外住用地積比率便為1.5倍，而額外樓面面積計算方法是「7.5 × 0.2 × 地盤面積」。這並非無條件把所有舊樓「加高加密」，並須經城規會及土地行政程序審批。
申請人可從兩種使用方式中選擇其一。第一種是在取得城規會批准後，項目可在原有准許樓面之上興建額外樓面，而應繳地價可扣除按標準金額計算額外地積比率價值。
第二種方式是把額外地積比率折算為地價價值，用以抵銷合資格地盤原址重建，或發展商其他土地交易所須繳付的地價。地政總署將設立登記冊記錄使用情況。折算金額有效期為十年，不計利息，未使用餘額不獲贖回或補償，原則上亦不可自由轉讓。兩種方式不可混合，令權責清晰。
對舊區而言，額外地積比率的意義不止是增加樓面。當項目變得可行，殘舊樓宇便有較大機會被符合現行標準的新樓取代，改善消防、無障礙設施、能源效益和居住質素。配合地盤整合及合適設計，亦有助改善街道環境，減少小地盤各自重建所形成的「鉛筆樓」。
政策增加項目可行性，有助促成業權整合、收購、安置及重建協商。雙老問題之所以棘手，正因樓宇越舊，維修責任越重，部分年長業主的財政和管理能力卻逐步下降。若能吸引更多私人發展商參與，並以公平透明的方式推進重建，便可及早為業主及住戶提供更多選擇。
香港土地珍貴，地積比率不應只被視為一個建築數字，也可成為推動城市更新的政策資源。
展望未來，政府可因應先導計劃的經驗，繼續更新和完善相關政策，包括研究及推進跨區地積比率轉移等安排，讓發展潛力在合適地點得到更有效運用。透過漸進、兼顧市場可行性與公共利益的政策組合，香港可逐步建立更靈活和可持續的城市更新機制，令舊區重建由被動應對走向有序改造。
張翹楚
泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理