根據日本國稅廳今年7月發表的地價報告顯示，今年日本全國平均地價上升2.9%，升幅最強勁的三大地區分別是東京、沖繩和大阪，升幅分別為9.4%、6.6%和5.1%。在大阪眾多地價當中，商業用地的升幅在一年間增長達8.5%，大阪南區由心齋橋至難波一帶的核心地段，升幅更高達25%。
以前有個說法是「日本二手樓賣不出」，事實上這個說法已不合時宜。日本房地產市場正面臨前所未有的「高溫」狀態，不少大型新盤在交付後，短期內已被轉手獲利。根據數據顯示，去年上半年每十間新樓當中，便有一間在購入一年內被轉售，較2023年的4.1%增加了超過一半。而且，近年移居日本的外國人越來越多，截至去年底，在日本居住的外國居民人數已達412萬人，佔總人口比例達3.36%。
在居日的412萬外國人當中，有超過40萬是在日的外國留學生，在日外國留學生的數字持續上升，比兩年前大增21.2%，創下歷史新高。
大阪政府近年不斷就民宿政策而修案，老實說，我是完全沒有在擔心。首先，我們的建築全採用建築鋼鐵最高標準的SS400鋼鐵，無論發生幾多級地震，樓宇內的鐵骨都保證不會斷裂；而且我們的項目都採用鋼筋混凝土施工方式，把鋼鐵加入混凝土中，就能抵受更大的張力，耐震和隔音性能都很高。
大阪市場潛力遠未見頂
再者，我們近年積極開拓不同的市場，包括留學生市場。我們正與多間日語學校商討合作形式與細節，目標是為留學生及在日本短期工作的人士提供住宿服務。這類服務式住宅的租期較長，對業主而言是十分穩定的客源，且完全不受旅遊淡旺季影響。學生的租期一般配合學校學期，不少學生至少會租住一至兩年；即使暑假期間有人退租，單位亦可在這個旅遊旺季轉作民宿出租，整體出租率相當穩定。
以大阪的居住人數和旅客人數，當地的住宿市場一直有很大的潛力，只是視乎地產商如何去發掘市場的可能性。當然，也少不免建築必須符合最高的規格，而且提供優質而負責任的管理和服務，才可以站得住陣腳，而不被政府淘汰。
去年日本的房地產市場吸引了破紀錄的9043億日圓投資額，東京樓價逼近歷史新高，而大阪樓市的投資額佔比也越來越多，回報甚至已經超越東京。東京一個小單位，樓價大約500萬至600萬港元，租金回報約3厘；至於大阪，185萬至500萬港元已有交易，位於心齋橋、難波等熱門旅遊地點的項目，租金回報約4厘，如經營民宿或服務式住宿更可以上到5至7厘。
法規收緊，淘汰的是不合規格的經營者。FMI以最高建築標準、多元客源策略，以及穩健的租務模式，將風險降至最低，回報推至最高。大阪市場潛力遠未見頂，關鍵只在於你是否願意把握這個上車的機會。
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人
李丹翔 翔世分析