2026-09-14
經濟日報
人口是所有需求的基礎，有人才有經濟活動，亦才會有住屋需求。截至今年中，香港人口751.8萬人，並預計20年後會達到819萬人口，近年均有政黨、智庫倡議將人口推至千萬人，以維持競爭力及經濟活力。
根據政府統計處最新數據，按年增加0.3%或1.94萬人，比起2022年年中的近年低位734.61萬人，回升了超過17萬人，近年「搶人才」措施已扭轉疫情期間的人口跌勢，多項計劃累計批出大量簽證申請，實際抵港人才及家屬數十萬，為勞動力與人口增長注入動力。
關鍵未來人口增長趨勢會影響到樓市需求變化，統計處2023年曾經發表過《香港人口推算2022-2046》，推算顯示，香港居住人口將由2021年年中的741萬增至2046年年中的819萬，平均每年增長約0.4%，相比現時751.8萬則增加67.2萬人或9%。
人才落地生根 估人口20年將增9%
2046年人口達到819萬屬於官方基準情景，較高推算可達約896萬，較低則約776萬。而以2026年年中現時751.8萬人口來看，介乎統計處3年預測的基準情景（759.7萬）與較低人口預測（748.26萬人）之間，略為貼近較低的人口預測。而隨著更多人才及家庭陸續落地生根，以及近兩年出現「留學香港」熱潮，未來有機會推高人口曲線去到較貼近基準情景水平。
不過，近年政商界與智庫積極倡議更進取的目標，包括中華總商會建議未來10年逐步將人口提升至1000萬，以配合北部都會區發展，而經民聯等則提出5年內增至800萬至850萬、10年後900萬以上，行政長官李家超亦曾經在2024年提及，香港要保持領先城市競爭力，長遠應有約1000萬人口，否則人才庫有限。
若政策轉向以1,000萬人口為目標，對房屋需求的影響將是倍數級。由819萬增至1,000萬，意味額外約180萬人口。以平均住戶人數約2.6人粗算，僅新增人口即需額外約70萬個單位（未計重建、改善居住環境與流動人口需求），政府現有以約100萬個新增房屋單位所估算的30年土地需求時，將來是否仍然足夠滿足市場需求，或需要重新評估。
僅新增人口 額外需求70萬住所
同時，近年香港已經進入依靠自然增長維持人口與勞動力，生育率長期低迷，不足以抵銷死亡增加與高齡化，要推動人口增長至1,000萬，只有靠大量增加淨移入人口。新移入人口以青壯年人才、專才及家屬為主，加上部份單程證家庭，需求將偏向較大單位、家庭型房屋，而人才住房、青年首置等措施的重要性亦會增加，亦改變近年樓市以1房、兩房單位為主的趨勢。
無論人口總量最終目標定在800多萬還是朝1,000萬推進，土地房屋、基建、產業與社會融合政策都需要與人口政策協調。而房屋作為居住人口的承體，將最直接回應市場需求，政府在擴大人口規模的同時，需要同時提升居住質素與城市競爭力。（需求系列之一）
報道系列 :需求系列
撰文：余敏欽
欄名：樓市導航