2026-09-11
東方日報
房委會居屋有政府作擔保，申請按揭時銀行審批相對便捷，但由房協所興建的物業，其處理卻貼近私樓。早前協助一位30出頭的年輕買家，他在大專IVE畢業後做了兩年中藥配劑員，再花6年讀完中醫學士考取執業資格，剛入職一家知名醫療集團做註冊中醫師。他與太太看中一個房協二手單位，6月中簽臨時買賣合約，原定8月底成交，計劃申請九成按揭上車。
申高成數按揭遇難題
按常理，註冊中醫師收入優厚且專業穩定，審批理應順利。怎料自行向銀行遞交申請後，很快遭到對方駁回。銀行的疑慮主要有兩點。第一，入職僅一個月便申請按揭，在負責高成數按揭的香港按揭證券公司眼中乃高風險個案，未過試用期而入息紀錄又不足。第二，更致命的是，客人首兩個月糧單金額居然不一致。
經了解，原來在部分醫療機構政策下，未過3個月試用期的新入職僱員，公眾假期薪酬計算機制與正式員工不同，首月因遇上公眾假期而按日薪扣減，導致金額比第二個月少。
在按證公司的審批邏輯中，連續兩個月糧單數字不脗合，便會懷疑收入屬於不穩定的佣金或浮動收入，甚至以較低數字作為計算基準，直接影響其申請資格。
其實轉換工作有如呼吸一樣平常，而過往經驗顯示，適逢轉工亦非完全沒機會申請按揭，要看具體情況。詳細研究僱傭合約與背景後，認為客人的職業本身穩定性極高，而且他過往一直在相關行業工作，單看他還身處試用期就質疑其還款能力未免過分武斷。
就此為他構思了兩個對策。首先是爭取時間。由於6月中簽臨約，原定成交期僅約兩個半月，時間極為緊迫，故跟賣家協商，爭取將成交期順延兩至三星期至9月中旬，讓他可在9月初取得第三個月完整糧單及銀行出糧紀錄後，補齊按證公司硬性要求的3個月入息證明。
物業成交期不宜過緊
其次是主動拆解糧單疑慮。針對首兩個月糧單金額不脗合，便協助客人撰寫詳細解釋信，附上客人的正式僱傭合約，向銀行及按證公司清晰指出買家屬固定底薪制的全職註冊中醫師，首月薪金落差純粹源於試用期內的公眾假期扣算機制，絕非收入浮動。合約上已白紙黑字列明通過試用期後的固定月薪，足以證明其長期穩健的供款能力。
最終，補齊第3個月糧單，加上向銀行及按證公司清晰論證其專業身份與合約條款後，解釋獲得採納，有大型銀行願意批出九成按揭，息率維持市場最優惠標準，讓這對年輕夫婦在延長的成交期內順利交收。由此個案可見，購買物業時成交期不宜訂得過於緊迫。若遇到試用期或糧單數字異常等問題，切勿盲目硬闖，應及早尋求專業的顧問協調，透過延長成交期與適當的解釋工作，往往能助買家化險為夷。