洪水橋片區招標結果啟示

早前，北部都會區第一個片區招標項目，洪水橋/厦村新發展區片區（洪水橋片區）招標結果正式出爐，由中國海外、招商局置地、華潤置地、中國旅遊集團、京東集團及信和合組的財團奪得，中標價10.3億元。市場普遍認為中標價低於市場預期，然而我卻有不同看法。 今次招標採用「雙信封制」，非價格建議評分比重高達七成，清楚顯示當局目標是帶動產業發展，而非單純追求賣地收入。中標公司須負責平整及發展3幅住宅用地，可提供約3000多個單位，並在一幅「企業及科技園」用地興建智慧現代物流中心，由京東作為龍頭企業進駐，承諾在55個月內開始營運不少於1.53萬平方米樓面。整個項目估計投資約168億元，預計創造逾6000個就業機會。 中標地價固然受到社會關注，但不能簡單與普通住宅項目比較。「片區開發」牽涉產業長期發展、土地平整及公共設施，前期資本投入與投資年期均較高，風險溢價自然反映在地價之中。 產業主導非單純住宅發展 政府早前已按市場意見調整條款，包括增加住宅用地、延長招標期、提供彈性地價繳付安排等，反映對項目「不容有失」的決心，亦便利不同背景資金合組財團。 中標財團實力雄厚，既有深耕本地房地產的發展商，亦有大型國企及物流營運商。這種跨界別合作模式有助發揮協同效應，為產業用地發展帶來多元可能性，亦符合「產業主導」初心。 發展商「組隊」料成常態 本地發展商熟悉住宅與物業管理，中資企業在內地產業園營運經驗豐富，產業龍頭則帶來實際需求與技術，三者結合既能分散風險，又能提升項目可行性。京東智慧物流中心的進駐，正是把優勢產業導入北都的具體例子，有助洪水橋發揮現代物流與智能化生產的定位。 今次只收到2份標書，反映片區規模大、成本要求高，私人發展商對產業用地興趣仍有保留。中標財團最終只營運一幅產業地，其餘兩幅產業用地平整後交回政府，某程度是「試水溫」。北都片區規模大、成本要求高，本地發展商夥拍中資及產業公司，有助分散風險、發揮不同企業長處，預料日後片區招標亦會出現類似組合。政府可從今次經驗進一步調整招標章程，例如適度減少私人發展商須承擔的產業用地數目，更多交由政府產業園公司發展，有助產業園公司提前招商，與片區形成良性互動。 為餘下兩片區提供寶貴參考 洪水橋片區的成功批出，為餘下粉嶺北與新田科技城兩個片區提供寶貴參考。跨界別「組隊」料成常態，彈性財務安排有助減輕現金流壓力。更重要的是，政府必須繼續以產業成果而非單純地價作為主要考核指標，並在執行階段嚴格監察非價格承諾的落實。 北都的長遠目標，是透過產業、創科、與高質素住宅的融合，為香港注入新的經濟增長動力。洪水橋作為首個落地的片區，證明「產業主導」模式可以吸引實力雄厚的財團，也證明政府願意靈活調整、以市場為本。北都的成功，不在於建成多少樓面，而在於以高效基建帶動優質產業。期望當局認真總結今次招標與評審經驗，應用到粉嶺北與新田科技城等項目。 葉文祺 團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監