九龍寫字樓租務市場結構博弈

剛過去的8月上半旬，九龍區甲級寫字樓市場錄得超過33萬方呎的新租成交，加權平均有效呎租維持在每平方呎約22元。當前市場正進行結構性重組，新簽租約佔成交量接近六成，呈現「三比二」優勢，遠超過續租宗數。企業已逐步走出過去數年的觀望與保守續租心態，開始把握租金調整周期，重新檢視辦公空間策略，透過搬遷、整合及升級（Flight-to-Quality）提升營運效率。 企業轉向「長遠空間重組」 近期逾1萬方呎大型租賃成交佔新租用面積總量約六成半。包括Sony承租觀塘創紀之城6期及Ingram Micro承租創紀之城1期等個案，均以不足20元呎租鎖定九龍東具競爭力優質樓面；與此同時，尖沙咀港威大廈亦錄得承租約接近50元的1.7萬方呎樓面。反映大型企業正精準計算，「以同樣預算換取更高品質」或「以更高性價比整合分散樓層」。 對跨國企業與大型機構而言，目前租金仍處於低位，提供升級與整合窗口。企業可藉此優化整體營運效益。 區域租金兩極化 區域租金「雙軌化」特徵亦越趨明顯。西九龍及九龍中部憑藉高鐵網絡及傳統商業地位，租金維持在每方呎28至55元，港威等核心地標項目仍保持一定議價能力。九龍東（觀塘、九龍灣）繼續扮演「價格錨點」角色，租金每方呎12至20元，吸引成本敏感型企業及搬遷需求。長沙灣及荃灣等九龍西（長沙灣、荃灣）地區主要由中小型用家及特定行業（如船運）需求支持，租金大致相若。 在新租活躍的同時，續約優勢持續向租戶傾斜。在過去兩個多星期，續約個案錄得顯著租金下調，當中尖沙咀租金平均減幅約6.5%，有部分九龍東個別續約個案更錄得高達13%減幅；即使有租戶續租大面積寫字樓，業主願意提供約3個月免租期保留租戶。 整體而言，目前九龍寫字樓租金接近最低位。隨着未來寫字樓供應放緩，租金有望在2027年回升。對租戶而言，現階段正是鎖定長租期、裝修補貼及爭取租金優惠的黃金窗口，尤其是5000方呎以上的寫字樓需求，租戶宜盡早展開租約談判以便議價。對業主而言，須提升物業質素、提供彈性條款並優化租戶組合，才能在這場結構性分化中站穩。 麥健偉 萊坊華南區董事總經理及大灣區商業物業服務部主管