2026-09-07
星島日報
近日股市和樓市都稍微放緩，AI和芯片等科技股熱度下降，樓市也明顯降溫。香港新股市場開始回歸理性，雖然仍有大量新股在排隊IPO集資上市，但是近日有一些龍頭科技股，一上市股價都是平穩狀態，不但沒有倍數上升，有些更跌破底價；樓市方面，樓價過去1年合共上升12.09%，今年首7個月累升7.3%，不過， 指數在連升13個月後，在7月終於斷纜，按月跌0.46%。
世界潮流在變，傳統經濟受很大衝擊。然而經過時代洗禮，依然改變不了能夠長期生存傳統行業，如金融行業、居住房屋等。除了中國內地，全球房子價格都在漲；大型金融公司仍在持續租進核心區寫字樓，原因是老闆喜歡員工們一起工作氣氛，這樣更有制度和紀律，也更有工作效率。
面對大時代來臨，我們要學習新經濟知識，調整投資組合。投資物業要懂得如何去尋寶。在目前市場環境下，我選擇的是中小型住宅和核心區甲級寫字樓。首先租金回報較高且穩定，香港市場常見越大單位呎價越高、但呎租越低現象，令豪宅租金回報往往僅約1至3厘，中小型住宅則普遍可達約2至4厘。
物業仍是最佳投資工具之一
其次入場門檻較低、較細總價意味着首期和供款壓力較可控，也更容易配合按揭槓桿去優化資金效率；再者小單位需求來源更廣，選擇靠近港鐵、商業區、學校或醫院的中小型住宅，租客來源穩定，上班一族、學生、醫護等，空置風險相對較低；最後中小型住宅更具防守力，在跌市或橫行市時，較易靠租金和流動性守住陣地。
工商舖方面，我年初就開始看好港島核心區甲級寫字樓，租售價格也開始出現反彈。核心商業區如中環、金鐘、灣仔北會展中心一帶的甲級寫字樓，被視為工商舖中高質資產，原因為：
一、業主的租金溢價與議租力強，核心區甲級寫字樓租金明顯高於同區乙、丙級，遠高於非核心區同級物業；
二、由於租戶質素較高、抗跌力自然較強，甲級寫字樓租戶多為大型企業、金融機構、專業服務公司等，規模大、信用較好，即使在經濟下行時，倒閉或突然退租風險相對較低。
三、核心區甲廈在升跌市中表現較優，好景時甲級寫字樓租金上升較快、跌市時由於租戶質素和地段稀缺性，跌幅通常較乙溫和，復甦較快；
四，優質管理與品牌效應，核心區土地供應有限，甲級商廈在形象、配套如大堂、電梯、管理、泊車等具優勢，對跨國企業和高端行業有較大吸引力。
蔡志忠
亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長