標普：旨在增買家信心 憂地方財政添壓
內地樓市踏入「金九銀十」傳統銷售旺季前，迎來商品住房銷售制度重大改革。儘管內媒分析指，新政利好存量新盤項目，又稱深圳部分業主近期上調二手樓掛牌價等，但國際評級機構及外資投行對於加大房地產行業信貸支持的連串措施，卻非一面倒看好。標普全球評級發表報告提醒，當局正試圖透過加強預售資金及未竣工項目的監管，增強買家信心，但副作用可能是抑制土地銷售，意味地方政府恐難再期望土地出讓金及房地產相關稅收能趨穩定，更遑論反彈。
標普認為，上月底推出的房地產政策措施，主要目的是提高樓市透明度，並加強對買家的保障，讓開發商將更好安排自身的融資，而不是透過預售將投資負擔轉嫁予買家。隨着新規實施，預計已竣工項目的銷售比例將持續攀升。
國有內房年內減購地皮
對於房企而言，由於開發商從銷售中獲取現金流的時間滯後或延長，內房可能會減少土地購置，且愈益利用合資來減輕投資負擔和風險。因此，開發商可售資產可能會減少。在獲授評的國有內房之中，大多數在截至今年8月的一年期間，已明顯削減土地購買支出。
透過抑制新增供應，樓市新政可望同時緩解庫存過剩的問題。標普認為，庫存過剩正是穩樓市的主要障礙。因應新增供應減少、庫存逐漸消化，以及潛在需求回升，部分高端城市的樓價可能會更快穩定下來。不過，措施衍生出關鍵的副作用，就是土地買賣活動將進一步降溫，這可能會導致銷量下降。據其預測，地方財政預算平衡將持續緊張，債務負擔有機會在較長時間內居高不下。
惠譽估難提振住房需求
另一評級機構惠譽亦認為，新政將收緊房企開發融資的紀律，對開發貸的評估會愈來愈多圍繞項目進行，而不是以房企層面做評估。惟行業逐步轉向現樓銷售模式，或令房企融資壓力會隨着可開展項目銷售的時間推遲而攀升，可能拉長房企營運資金周轉期，降低資金使用效率。
長期來看，部分房企或更依賴股權融資及資本市場債務等其他融資來源，最終還是會推高房企槓桿水平，令項目回報承壓。
惠譽相信，今輪的樓市措施不太可能實質性提振住房需求，亦難以轉變房地產行業銷售與投資前景的疲弱局面。由於新規不涉及已取得施工許可證且可申請預售的項目，料今年新建商品住宅銷售及施工活動不太可能出現重大變化，更明顯的影響將從明年開始顯現，屆時更高的項目風險及融資需求將制約新項目的開工，導致房企在拿地方面可能將較謹慎，採用合作開發的方式以分擔風險。換言之，這會進一步拖累房地產投資，以及工程建設企業的房建訂單儲備。
明年新盤銷售恐挫逾20%
另住房需求或將延續疲弱。惠譽分析，因個人住房抵押貸款放寬政策不太可能抵銷信心低迷的影響，新建商品住宅銷售或持續下滑，短期內樓價則保持穩定，新建商品住宅供應減少，可能對部分縣市的二手樓價形成支撐，尤其是供需相對平衡的高端城市。
事實上，繼摩根士丹利預期現樓銷售制將帶來未來兩年銷售萎縮逾兩成的影響之後，摩根大通亦料，今年整體銷售額將跌12%。考慮到發展商未來會減慢吸納土地儲備步伐，新政對內房銷售影響預期在明年較為明顯，預期2027年整體新建商品房銷售額恐跌逾20%。