2026-09-01
明報
【明報專訊】上周五內房領域一次過出台多項政策，覆蓋商品房銷售、開發貸款、個人住房貸款、城市更新融資、資本市場融資等；當中預售門檻升級，預售條件統一提升至「單體建築主體結構封頂」，並加強預售資金監管。明澤資本國際研究總監及資深地產分析師鄭懷武指出，今次「828政策」等於正式宣告中國樓市預售制度完結，是行業重大政策，因以往發展商可利用預售資金回籠，一年周轉兩至三次，但現時改為「封頂」才可預售，將令資金周轉期拖長至年半或兩年，非常考驗發展商現金流及財務實力，國企、央企融資管道較暢通的企業將成長線贏家。
明報記者 方楚茵
受新措施影響，再加上聯儲局主席沃什上周「放鷹」，昨內房、甚至連帶本港發展商股價均無運行，綠城（3900）跌17.58%、佳兆業（1638）跌16.7%。藍籌華潤置地（1109）及中海外（0688）分別跌9.4%及9.33%（見表）。
分析：潤地中海或更積極買港地
新政下，鄭懷武認為發展商在內地會更審慎拿地，因對利潤率要求更高，地方政府亦未必肯降地價。而全國只餘港澳地區仍行預售制，認為本已紮根香港的內房如潤地、中海等中資肯定更活躍、積極買地，因香港雖然成本較貴，但始終除了加息外，本港是「計到數、有內地、本港需求支持、政策風險低、前景較前晰」的地方。他指出，港鐵（0066）或發展商如長實（1113）、恒地（0012）、新地（0016）及新世界（0017）在北都等擁較多土地儲備的影響較輕微，但土儲較少、財務實力又較弱的本港發展商將受到影響。
瑞銀：部分風險由購房者轉移發展商
瑞銀報告指出，預售資金監管是至關重要的一環，直接影響發展商現金周轉期，發展商現時從監管帳戶提取資金再投資，實際同一筆資金一年內可周轉約兩次，新模式下，假設利潤率不變下，意味着資產周轉率及內部收益率（IRR）可能會降至目前水平的四分之一。該行認為，發展商將需要更高利潤率來彌補較低的IRR，進而導致地價下跌，但地方政府土地成本是固定的，或導致更多流拍，可能令新開工量及供應量下降，此舉有利樓價穩定、二手樓交易及供應下降，亦意味着樓價風險將更多地由發展商承擔，而非目前由購房者承擔，認為這對發展商而言是一項逆風因素。
華泰證券則預期房企收縮投資，有利於降低新房庫存、改善去化周期，同時現房銷售有望消除交付不確定因素，啟動更多購買力，或將加速新房供需平衡，核心城市房價有望逐步改善，同時二手房市場有望受益於新房需求外溢和房價預期改善。